北京写字楼市场年终盘点.源泉

在金融危机的影响下，北京有多个写字楼项目推迟落成，致使2009年仅有6个优质写字楼项目进入租赁市场，提供 .4万平方米写字楼面积，新增供应量比去年下降77%，创2000年以来最少的一年。同时，市场吸纳量为5 .8万平方米，同比下降了6.8%。新增供应大幅减少，需求小幅度下降，使得北京优质写字楼整体空置率下滑，当前19.9％的空置率较去年下降 .8个百分点……

2009年初，即金融危机前期，外资公司在京扩展及搬迁计划搁置，造成写字楼需求量大幅下滑，而业主取大幅削减租金，增加免租期和装修期等措施予以应对，但短期未见效果。进入2009年中期，越来越多的外资客户开始在市场中咨询写字楼租赁事宜，但签约的外资客户数量有限。到第四季度，外资机构在沉寂了近一年后再次成为北京写字楼市场需求主体 ……

国内公司借助低租金带来的机会租赁CBD优质写字楼项目，一方面缓解了需求总量不足，另一方面也使CBD写字楼需求结构更加健康。随后，外资公司开始活跃，需求量缓慢回升，业主信心逐渐恢复，租金下降幅度开始趋缓。随着签约客户数量增加，业主信心回升，到第四季度，CBD写字楼租金报每月每平方米205.9元，比第三季度上升了1. ％，CBD区域写字楼市场正在恢复中……

北京优质写字楼市场吸纳量在2009年内逐季递增，第四季度更是恢复到金融危机前的水平。同时，受金融危机影响，2009年新增供应大幅度减少，优质写字楼租金跌幅也是从年初的超过百分之四，到跌幅逐渐收窄，转而到第三和第四季度出现正增长。这些市场表现说明北京优质写字楼市场已经走出衰退，正在复苏之中……

2009年12月朝阳区提出“将北京CBD打造成为中国传媒产业高地”的目标，并首次公布占地面积约40平方公里的“传媒走廊”规划。消息一公布，迅即引发东部楼市震荡，处于传媒走廊核心位置的商用物业备受瞩目。这个云集了167家国际知名传媒机构以及1万余家传媒业相关机构的狭长地带业已形成极具规模的传媒产业集聚地……

随着地价房价的连番上涨，尤其是2009年楼市出现了超常规疯狂，再加上土地供应紧张，投机炒作成风，只是一时资金周转不开的烂尾项目趁势复活了。在2008年还有的近50个烂尾楼，在2009年绝大部分已寻找到了死而复生之路。戴德梁行数据显示企业收购烂尾楼项目的回报率甚至将高达150%-200%……

2009年写字楼投资市场非常活跃，使本年内大单频现。大型内资企业获得更多的市场信心，并在健康的财务情况下占据整售交易市场的主导地位。对比之下，大多数外资投资者则仍在谨慎观望和寻求合适投资机遇。全年共有21宗整售或大型交易在2009年涌现本地市场，买家均为内资机构，至第四季度，交易量仍逐渐增长……

高立国际预计，继续缺乏的投资机会将会继续拉升资本值，与租金将会低位运行的情况相呼应，预计投资回报率在2010年整体继续萎缩，并于年末下落至6.88%的水平……

世邦魏理仕预计，2010年北京市场将进入存量消化阶段。随着全球经济回暖，以及中国经济步入稳步增长阶段，北京写字楼市场需求也将持续上升，这种趋势在2010年将不断延续……

做工方面比较精致仲量联行预计，虽然需求预计将继续增加，但大量新增供应将持续推高空置率。国内企业预计将在一段时间内持续成为市场需求的主力，外资企业的需求则在平稳的恢复之中……

中原地产预计，自2009年下半年起各地商办楼用地推介力度开始加大。从2009年各地热门的成交地块资料看出：综合性和商办楼用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市开始出现供需趋暖的新态势……

值得关注的是，进入下半年，随着经济回暖，外资企业的需求恢复明显。同时，一个有趣的现象是，外资企业一改“向西”发展的趋势，转而“向北”发展，多家外资机构在亚奥地区租赁大面积写字楼……

第一太平戴维斯最新统计，甲级写字楼有效租金反弹2.6%，对于在金融危机后遗症中苦苦煎熬的写字楼市场来说，租金止跌反涨无疑是最大的鼓舞。2010年商业项目前景广阔……

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