限购政策下到底该不该买房

限购政策下 到底该不该买房

出手派

二套刚需 无奈出手

杨女士夫妇都是新上海人，目前的婚房是杨女士婚前购买的，老公在上海没有贷款记录，本来计划用老公的名义再买一套房，将外地的公婆接来上海居住，但没想到钱存够了，房贷政策却越收越紧。现在买房，老公不能享受首套房优惠，不但房贷的利率要上浮1.1倍，而且首付也要增加，要买房，就必须再存几年钱。但杨女士已经怀有身孕，迫切需要尽快买房，让公婆搬来上海照顾。

杨女士夫妇考虑再三，决定出手买房。首付不够怎么办？中介说可以用他们的婚房办抵押消费贷款，不过他们了解下来，消费贷款的利率要上浮1.2倍，而且监管部门规定消费贷款不能用于购房，中介虽然表示能搞定，但要支付一笔服务费，算下来，成本不低。还好，公婆了解情况后，将养老的存款借给他们，这样一来，他们要承担的房贷利率虽然上涨了不少，但总的贷款额度却减少了近一半，月供的压力反而小了。由于老公一直没有使用过公积金，账户内的余额较多，因此，开始几年基本都可以用公积金冲抵月供，夫妻俩平时的积蓄可以尽快归还公婆的借款。

出租旧房 补贴月供

林先生不顾二套房贷的高利率，急于买房，原因是儿子已经17岁了，如果等他满18岁再买房，在房产证上列名，就会影响儿子将来再购房的资格。这是林先生钻研了调控政策得出的结论，尽管朋友劝他政策是会变化的，没有必要急着买房，但林先生还是说服老婆抛掉股票买房。

林先生现在的住房是一室半，尽管地段在市中心，但儿子大了，居住确实不方便。本来想儿子马上要上大学了，平时住宿在学校，改善住房可以等他工作后再说，但现在政策变了，买房计划也要变，必须马上买房。考虑到贷款成本上涨，买房的地段选在外环附近，一年后交房，到时儿子应该已经考上大学，不必住在市中心，全家搬入新居，老房子就可以出租补贴贷款月供。将来儿子工作几年要结婚，老房子可以做婚房，也可以让他置换大房做首付。

观望派

不能公贷 弃学区房

齐先生本来打算为女儿买一套学区房，但被告知没有资格办理公积金贷款，只用全额使用1.1倍的商业性房贷，算了一下每月的还款额，齐先生无奈放弃了购房计划。

让齐先生郁闷的是，他们夫妻俩购买婚房时，没有使用公积金贷款，当时的目的就是为了再次购房能够规避二套房政策。按当时的政策，只要没有公积金贷款的记录，购房时就可以按照首次使用公积金贷款的政策。齐先生采纳了“理财专家”的建议，在首次购房时不使用公积金贷款，一心想再次购房时用足公积金贷款额度。没想到现在政策变了，公积金贷款政策也是认房又认贷，二套购房使用公积金贷款必须满足改善性购房的标准，即住房的人均面积低于上海市人均住房面积，而齐先生家的住房已超过标准。

齐先生算了一下，如果按照原政策享受首套房公积金政策，他们可以办理80万元的公积金贷款，按现行的利率，借款20年总利息约45万元，而现在这80万元贷款只能承受1.1倍的商业房贷利率，利息总额将达到77万多元，等于房价上涨了22万元。考虑再三，齐先生决定放弃购房计划。

7折利率 不愿放弃

王先生放弃置换计划，原因是不愿放弃首次购房贷款7折优惠利率。如果置换购房，贷款也等于要置换成1.1倍的商业贷款，还款成本就要大幅上升。

王先生的住房在普陀，原本工作单位在市中心，但今年要搬到浦东，上下班距离一下子拉长好几倍。他计划将住房置换到浦东金桥一带，两地房价相当，自己只要贴补一些交易费用就可以了。但看房过程中发现，自己要补贴的不仅仅是交易费用，还要承受增加几十万元的贷款成本。

原来，王先生首次购房用了组合贷款，除了30万元的公积金贷款，还有近100万元的商业贷款，商业贷款目前享受的是7折利率。如果现在置换购房，再贷款无论是公积金贷款还是商业贷款，利率都要上浮1.1倍。无形中，同价置换房产成了高价置换贷款，王先生决定变换房为换租，继续保留7折利率房贷。

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