地产地产评年全国房地产市场销售情

另一方面 地产：地产 评2009年全国房地产市场销售情况 市场主导下09年销售增长显著 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：根据中国指数研究院有关数据，2009年全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18. 2%和16. 8%，仅杭州均价微跌1.71%。

观点：1．09年房地产行业由市场主导，销售快速增长2009年房地产市场虽然如我们预期那样在一季度见底回升，但其后的市场销售由冷转旺的火热程度仍大大超出我们的预期。根据中国指数研究院有关快报的数据，2009年全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都销售面积同比涨幅超过100%分别达162.66%、156.21%、151.88%、1 6.24%和128.94%，北京、上海和深圳的销售面积未超过100%，分别为84.52%、69.27%和56.58%。非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%，这也表明国务院批准海西经济发展规划给福建带来更多机会。另外非重点城市中，苏州和长沙的销售增长也超过100%，分别达1 6.86%和112.62%。从数据来看，在2009年中东部沿海的二三线城市商品房销售市场更活跃，销售增长远好于北京、上海和深圳这些一线城市。我们认为，2010年中这些二三线城市的销售增长仍将好于一线的北京、上海和深圳，房地产市场已向经济发达的二三扩展。

2009年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18. 2%和16. 8%，仅杭州均价微跌1.71%。二三线城市的房价也普遍出现上涨，苏州、福州、东莞和长沙分别上涨了8.6 %、4.70%、 .47%和5.8 %，而厦门今年房价上涨幅度不大，同比仍出现-10.67%。从房价来看，一线城市上涨过快，已招来政策的调控。而二三线城市的房价上涨相对较低，这也为这些城市在2010年中房地产进入一个较好的良性发展提供了一个较好的基础。

2．2010年房地产市场将在景气中波动市场的销售价格上涨态势能够持续，一方面表明市场具备保持持续成长的强大潜力，因此我们在2010年中将继续看好房地产行业和上市公司的业绩；另一方面由于房价的快速上涨也给交易的进一步增长带来很大困难，并且由于房价上涨过高也会给社会带来一些负面的影响而导致政策的局部调控。我们认为房地产市场将从09年完全由市场主导向政策主导过渡，2010年需要关注政策面的变化可能对房地产带来的重大影响。

2010年房地产行业的总体表现是——行业将在景气中波动成长。我们预计2010年国房景气指数主要在100至105之间波动。

．结婚生育高峰期，房地产拥有新的黄金十年中国人口经历多次生育高峰期，而之前的三次生育高峰分别是：上个世纪50年代、上个世纪60年代至70年代初和上个世纪80年代中期至九十年代初。而上个世纪80年代中期至九十年代初的生育高峰的一代人目前已开始步入社会工作并要进入到又一个生育高峰期。从时间段来看，这次的高峰期可持续10年以上。工作带来收入，结婚生育需要房子，正由于人口红利的显现，我国的房地产行业仍将拥有一个新的黄金十年。

4、住房制度的改革加快中西部房地产市场的发展改革开放三十年来，我国的城市进程不断增长。从1978年至2008年三十间城市化率从17.92%上升到了45.68%，城市人口比例提升增长了154.99%。按城市化的促动因素来分，我们认为主要分二阶段，一是1978年开始的改革开放所带来的人口向城市流动。从1978年至199 年的15年内，城市人口平均净增加为10 2万人/年，城市化率同比增长平均为2.97%，由于受到当时城市住房供应的约束，在第一阶段的后五、六年人口向城市流动出现明显的下降；二是1994年７月１８日国务院作出的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确城镇住房取消住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式、建立住房公积金制度新政策所带来的城市新进程。由于住房不再受工作所在地才有机会取得的限制，第二阶段中人口向城市流动的速度大大加快。

5、关注受益国家发展规划省份的房地产上市公司“金海岸”中的江苏、山东、福建和浙江四个省份房地产开发投资共计占全国的25.57%，商品房销售额占全国的 0.40%。重点关注建发股份、冠城大通、栖霞建设、苏宁环球、苏州高新、ST中润、广宇集团、滨江集团等公司；“银长江”上主要经济城市（不包括上海和江苏）安徽、湖北、重庆和四川房地产开发投资占全国的15.5 %，商品房销售额占12.78%。重点关注人福科技、福星股份、渝开发和绵市股份等公司。在区域经济发展中，二线龙头房地产企业因其在当地拥有更多的开发经验和政府支持将首先获利。另外通胀预期下适当关注公司拥有的资产量，适当关注拥有大量结转项目的公司。重点推荐建发股份、栖霞建设、招商地产、滨江集团和ST中润。