九哥美國房地產竟是這樣

九哥:美国房地产,竟是这样...

近日，九哥结束十几天的美国内华达、加州、亚利桑那、犹他州等西南诸州的游学，对老美的房地产相关，有十点尖锐的感受，分享下：

一、 房地产业规范：稳定的存在

稳定体现在多方面九哥认为稳定之基：土地、房子的稳定

它属私有制财产制，房屋买卖包括土地，买房的同时就买下了房子的地，产权是永久的

个人、公司也可买永久的地

制度上有保障如，在房地产活动中，第三方协助，估价公司、房屋检查、公证、银行、经纪人制度、产权保险公司等，力保公平、透明

另外，美国房源共享、卖家支付佣金、可选固定利率、买房利息可抵个税等，游戏规则稳定

如，美国房地产的一些税费，加州大概是在1..0%之间，按房子的市场价值计算，而不单独按土地面积、建筑面积计算

二、车轮上的房地产：没有小汽车勿论家国

说美国是“轮子上的国度”，一点不假没有小汽车，几乎寸步难行

首先，很多机场建在市区、市区附近，而典型的居住区在郊区、远郊

其次，很多州、市，公共交通远没有我国国内大中城市便捷，缺乏稠密、发达的地铁、公交、高铁，更没有北京市内极流行的电动自行车[笑cry]

几乎家家户户依靠小汽车出行，因居住区和商业区截然分离，居住区一点儿商业也没有，购物、下馆子、去银行、送孩子上学、去所有的公共服务机构，依靠小汽车

虽有快递、送餐，但不像国内大城市那么流行

相比，高峰期，也有不太严重的堵车，但飞机不少，飞机救护、救援普遍

汽车很重要，交通文化也可圈可点

如，在美国很多区域，小汽车让行人在路口，小汽车司机看到行人，停下来，让行人先走

三、 人少资源多：居住水平很高

按目前国内普遍的说法，美国人口3.2亿，面积937万平方公里

整体上，一个感觉，地广人稀，每家每户地大、房矮、屋多，有前后院

还是资源丰富

1、美国的住宅，市中心之外，基本上没有超过2层的，基本以独栋为主

以南加为例，大多数中产，多独栋，最高2层，是什么感觉自己思量下

国内的房东天天说的高层住宅楼、多层住宅楼，在这里，基本无感

2、美国很多大的房子:

前院有车库，厕所多又小，衣帽间多又大，卧室基本上都有衣橱，有洗衣间，有厨具、餐具间，单独儿童间，有单独办公室或书房，

有"祖母屋"，后院有烧烤设备，……

九哥感慨：

国内多数的普通人，什么时候能达到这个居住水平

至少数十年，真正的实现城市化至少需要数十年甚至上百年

四、卫星城模式：城市化参照

在美国西南部，山与谷起起伏伏，居住以万美元的独栋为主流，20万美元左右的公寓为辅

很多卫星城、卫星镇、卫星村，但都有配套成熟的独立的商业中心、学校、bank、公共机构等

居住区、商业区截然分开，一般一二十分钟车程距离，形成居住+商业，一个一个自成体系、闭环、圈子

在COSTCO等连锁购物超市，各种生活用品，一应俱全，包括各种打折服装、鞋子，阿迪、耐克等比国内便宜很多，有的便宜一半以上，折扣店里的日常鞋子大约美元

商业区外，是高速路，像纽带，把各卫星城、镇及城市中心区有机连接起来

猛一看，城市和乡村没啥差别，也看不出来，每一个区域都会有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住人提供了很大程度的方便

要说差别，就是一般的房产，和好区域房、好学区房和豪宅的差别

区域不同，房价差别大，不平衡

如，站在洛杉矶西部的盖蒂中心，一幅常态的景象是：

靠近海，天上飞舞海鸥，老鹰般，很矫健

站在山上，可俯瞰、远眺西部的景物

大部分住家是独栋别墅，星星点点，坡上坡上，高低起伏，分布在绿色中

这里属高档、富人区，独栋动辄上百万有的房价比东部贵一倍

说到这，九哥不由的思考国内大城市的卫星城

如，北京也在整卫星城，但，第一有些慢，其次应更深入、更科学

北京城市副中心的街区详规，蓝图不错，有点意思，看下一步的最终效果吧

五、生活的房东：简单、质朴 、有梦想

精神饱满，爱自然，爱健身，爱生活，苦瓜脸少

人们的精神气质普遍好，脸上洋溢着放松、自信、快乐，似乎在说:活着是一件高兴的事

简单举例，在装饰装修上，儿童房一般在楼上，装饰方面，活泼、多彩，主题上跃动、爱心，体现想象力、高科技

室内，抽象的动物小摆件，有车的小造型，有抽象画

六、绿色配套：植被多，亲自然

如，南加，多数是独栋，不管是好区域还是赖区域，坡上还是坡下，山上还是谷地，目测，多数近一亩地、一两亩地，甚至，我见了些四五亩地、七八亩地的住家

植被好，绿意浓，古树多松树多棕榈树多

地老鼠多，刨得草地上很多坑儿

松鼠多，常常把住家后院的柿子树、枣树上的果子偷得一干二净[泪]

野兔子多

乌鸦多

狼也有，一般的，不骚扰人、不吃人，吃野兔子

几乎天天蓝天、白云，澄清的空气，每天一睁眼、一抬头，都是画喜欢跑步的人，空气好得几乎天天想跑步

七、产业兴城：文化、品牌、娱乐的垄断性、穿透力、国际化

在游学中，九哥在不同的欧特莱斯outlets，感受很深

在哥伦比亚、耐克等大品牌的店面门口，全球各路游客、消费者，经常排长队

COACH蔻驰，女士用品，店內人气很旺

购物人多，品牌多，折扣力度大

这，一切，是其文化的全球穿透力使然

同时，九哥对于娱乐产业之于造城、城市化的发展，有打开脑洞的思考

在石漠和戈壁的内华达州开车前行，路边赌场Casino多，像国内高速服务区的自助餐厅一样多

在其最大城市——赌城拉斯维加斯，满城狂赌，即视感

拉开博彩场所的门，超大的大厅，机器哗哗哗……男人、女人都有，单身不少，嗜烟的还可以抽烟、雪茄，目不转晴盯着花花绿绿的屏幕，赌

同时，因博彩带动了吃喝玩乐一条龙服务业

这，不由得让我思考博彩业：

1、社会发展到一定程度的高端服务

2、常态的时间消费

3、可持续的娱乐产业

4、人人内心深处有触碰运气按钮的冲动

九哥认为，国内海南等地发展博彩业，有重大的前景

1、国人有钱人越来越多，一旦有时间、有条件，参与博彩消费

2、博彩为核，可以起一座城、繁华一个区域

3、如何在不发达区域，打造"赌城"，促进城市化发展

我们一天天在谈产业造城、产业兴城、产业扶贫，但如何利用本地特有的地理、自然、文化，打造全球有影响力的新产业、新消费、新文化、新城市

这时，九哥联想到已逝的张贤亮，曾经搞的宁夏西部影视城，但，更需要国际化

这，确实是耐人寻味的国际化课题

八、居住文明：发展中国家的未来模样

房地产发展到一定程度，应研究居住文明和住房文化了

高级的、发达的居住文明、住房文化是啥样

美国一些现象可以作为样本，参考、借鉴，提前看见未来的一些迹象、呈现

1、装饰色调简朴

老美不太喜欢大红大绿、大红大紫，色调比较素，穿衣如此，房子装修、装饰也是如此，低调、放松、朴素、自我

房间内，简洁、大方，实用，舒服

2、多衣帽间

独栋，大房子，样板间不止一个衣帽间 ，有的达到人均一个衣帽间

有大的衣帽间，灰白为主色调，架子以实木为主井井有条

大，有的比卫生间大很多，分人，分柜有鞋柜，衣服架，筐子，盒子，瓶子

金属衣杆一般在隔壁板下面宽敞，简洁，实用

老美如此重视衣、帽、鞋，有条不紊，难怪很多人，形象好，清爽，应景，应季有妆容，有礼貌，有型儿

九哥感叹:

有钱，有闲，有房，有数个衣帽间，始重视衣帽间，重形象，重礼仪

甚至想，什么时候人均一个衣帽间那时候，才是进入了真正的城市化阶段

需要多长时间呢几十年，上百年现在，城市化仍处于初级时期

九、中美城市化：各有特点，应客观比对

九哥在微博上说：洛杉矶市区的高楼，downtown，规模不算大，楼不算多、不算高

立马后台有北京通州的友留言说：通利福尼亚不是白叫的

而九哥想说的是，通利福尼亚连个像样的博物馆都沒有，人家的私人博物馆……盖蒂博物馆藏有梵高原作[允悲]

客观说，中国三大城市群，城镇化、城市化，在巨变中，高铁、机场、轨交……基础建设在快速建设中

而美国的一些区域，相对稳定，滞变中

各有特点，不好简单比较啊，老铁

十、跨国房东：地球无疆

因移动互联，寰球同此凉热

无论是移动、还是联通，中外之间，信号也是自动切换，和国内沒啥大的不一样一个在手，世界在握，地球更小国内外全掌握

房东的全球化也是一种必然

先说这10点

中国房地产业很多不同，感受太多了，有些需要慢慢消化

迢迢万里，赴异域踩国、踩城、踩盘，只为铁粉儿[心]

觉得好，就转、赞、评，九哥深表谢意

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