七部委接连出大招事关楼市房价可能失控

发布时间：2019-07-11 12:41:04

七部委接连出大招！事关楼市，房价可能失控！

七部委接连出大招！事关楼市

最近七部委接连出招，而且都事关楼市，表面上是为了稳定楼市发展，但实则上，是在布更大的局！

一、国库定存中标利率上调

国库定存中标利率，一年来第一次上调。直白了说，就是财政的钱存银行，所要的利息提高了。

财政部、中国人民银行以利率招标方式，进行了2016年中央国库现金管理商业银行定期存款（五期）招投标，中标总量为500亿元，期限为三个月，中标利率为2.8%，较上一期三月期国库定存利率上升了0.05个百分点。

二、央行重启14天逆回购询量

所谓逆回购，本质就是央行借钱给商业银行（商业银行拿债券抵押）。半年来，央行借钱的方式之一是7天逆回购，也就是7天到期的，这次可能要换上14天逆回购，也就是14天到期的。

这两者的区别在哪里？关键的区别在于资金成本上。14天逆回购的利率，要高于7天逆回购。也就是说，商业银行从央行那里获得资金的成本，可能要高一些。

三、官方定性首付贷“违法违规”

地价与房价之间通常会循环推动，互为因果，除了货币宽松以外，杠杆类的金融产品对房价上涨也起到了推波助澜的作用，这也引起了监管部门的重视。

近日，包括住建部、发改委、央行等七部委下发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的文件，其中明确规定，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

至此，首付贷这一喧嚣了半年多的“互联网金融”产品被正式定性为违法违规。

四、政策收紧进行时

在房价、地块疯狂上涨后，调控随之而来。以南京为例，其在近日也进一步提出了房价的调控措施。

其中，要严控房价地价。严格落实房价管控标准，分区域设置价格管控线，严控区域楼王；对开发企业申请开发项目上市时，严格按照价格区间分类指导，控制房价上涨幅度。

同时，突出联动监管，安排建设、物价、房产等相关部门，对全市商品房项目开展从开发建设、价格申报到上市销售的全过程监管，对出现捂盘惜售、哄抬房价、散布虚假信息等违法违规行为加大联合查处和治理力度。

再者，其还将进一步加强市场联动监测预警，准确把握全市房地产走势。及时公布土地和房源供给计划、数量、供应节奏等相关信息，督促开发企业理性参与市场活动。

此前，南京、苏州、合肥都通过银行提高了首付标准，希望通过提高购房门槛来限制投资客。同时，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。

房价可能失控，房子降价不可能

针对未来房价走势，盘古智库宏观经济研究中心高级研究员张明认为，本轮房价周期顶部已现，部分城市房价即将进入回调期。而中国经济体制改革研究会副会长樊纲直接打破“幻想”：房子降价不太可能！

樊纲表示，中国的人地关系是世界上最紧张的国家之一，这决定房子降价不太可能。

而种种迹象显示，北上深等一线城市，房价在未来几年存在失控的风险。

做出这种判断的基本逻辑是这样的：

对于中心城市，尤其是北京和上海，国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标，中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响，最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低，其中深圳下降最为明显。

另一方面，政府对人口流动的影响力将不断下降，所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降（实际上的增长）。最终，北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下，将再度飙升。

北上深2003年以来商品住宅的数据（单位为万平米）

从表中可以看出，三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间，随后不断走低。而三大城市目前实际生活的人口，都在2000万人以上。

进入2016年，北上深的土地供应更加紧张。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比下降68.4%。

上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年下跌61.75%。至于深圳，竟然没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让。

北上深商品住宅供应量不断减少的背后，是这些中心城市都背负着一个重要任务：控制人口增长。

所以，官方的逻辑非常简单：既然北上深要控制人口规模，那么就应该控制建设用地规模，这样新增住宅将肯定会逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500万以内，到2040年仍然是不超过2500万人。也就是说，从2020年开始，上海人口将年年零增长！但问题是：北上深这类城市，真的能在统计报表之外，控制住常住人口吗？这基本上是不可能的。

以日本为例，虽然日本很早就基本上完成了城镇化，人口也开始出现负增长（过去5年全国减少了94.7万人），但统计显示东京地区的人口仍然不断上升（过去5年增长了51万人）。

中国的城镇化只进行了一半，再加上公共资源分配不均衡，在这种时候就希望控制住中心城市的人口，显然难度极大。虽然通过设置行政门槛，可以控制住外来人口入学、入户，但青壮年劳动力的流入是很难控制的。

目前北上深实际生活的城市人口均已突破2000万人，正向3000万的规模迈进（澳大利亚总人口是2400多万，新西兰总人口是450万），这在全球都是前无古人的。在这样的超级城市里会发生什么情况，恐怕很难预料。

北上深的不动产正在金融资产化，并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分。如果再同时出现人口不断上升，住宅供应不断下滑的夹击，那么未来北上深房价可能失控。