李迅雷房價泡沫破滅真的會來嗎

李迅雷：房价泡沫破灭真的会来吗

李迅雷：

各位下午好，非常荣幸能够在这里跟各位做一个交换本人对房地产是外行，从我研究经济的角度来谈对房地产市场的理解，讲的不对地方，也请大家多多指正

在今年2月初时我写了一篇文章，叫《房价如何看：从货币现象到人口现象》，主要观点是，16年来，中国的房价一直在断断续续往上涨，可以说是历史上少有的一个慢牛那么这么长时间的牛市，是什么推动房价的上涨呢我主要的逻辑是，最初房价上涨主要是人口现象，后期房价上涨主要应该体现为货币现象，那么先来谈人口现象

1 人口红利支持2010年之前的房价上涨

人口现象对房价的作用与对经济增长的作用其实是一样的，中国经济从80年代改革到现在为止已有36年了80年代初，中国经济处在资金短缺的背景下，所以中国需要引进外资引进外资之后，利用廉价的劳动力这些廉价劳动力对吸引外资非常有优势，就像我们目前产业向印尼，印度越南转移一样当劳动力充裕、价格便宜的时候，就会吸引更多的资金来投资，这就是经济增长表现为人口现象中国之所以具有这样大的人口红利，就是因为在六七十年代，中国人口出生率比较高，当这些人成为劳动力人口时，也就是这30年，给中国经济增长作了很大贡献所以说中国经济增长，从某种意义上来讲，就是一个人口现象

同样，要研究房地产，也可以从人口的角度去研究比如我们的城市化率的提升也是人口现象为何我国的制造业基本上集中在东部，当时是为了引进外资，选择在沿海地区优先开放，然后中西部人口往东部迁移这样就导致中国城（动态 户型 相册 地图）市化率不断提高城市化率水平的提高，又需要提供住房，来满足人们居住的需要，所以中国经济之所以能够高增长，一方面来自于劳动力的供给端，即廉价劳动力另外又在于需求端的购房主体，因为中国的购房主体年龄基本上在25岁到44岁，那末这个年龄段的人他们的购房需求会比较大所以你要研究房地产市场的话，就是要研究这个年龄段人口数量什么时候增加或减少

人口现象的另一方面表现就是人口活动人口往东流动，比如最近北京深圳上海等一线城市的房价出现比较大的上涨其实跟我们的人口流向是相关的所以我一直认为中国的城镇化其实是大城市化城镇化这个词只有中国有，在全世界讲到农业人口向城市转移都是叫城市化中国其实也是一样，跟全球各个经济体的人口转移特征是一样的，主要往大城市集中往大城市人口集中越多，大城市房价涨的就越多

我在十年之前，我写过一篇文章《买自己买不起的东西》，因为在十年之前大家的收入或财富差距还是比较小，如果你要获得更多的财产性收入，可以通过加杠杆，由于那时大家出发点还是差不多的，城市化率水平还是比较低，所以你若预期将来某一类资产价格有很大的上涨空间，就可以加杠杆买入

人口结构和流向什么时候出现变化是在2011年，2010年之前，我们农业人口转移的数量还在不断继续的增加，增加到2010年时是到达了峰值，当年有1200万的农业人口成为进城农民工2011年以后转移人口的数量就逐步开始下落，2011年大概降至1000万，2012年是800万，2013年是600万，2014年大概500万，到2015年呢到目前为止统计局还没有公布这个数据，但是据我的猜想，几乎等于零这也就意味着2010年以后，以农业转移人口特点的城市化进程基本上是已到后期，接下来我们的城镇化就是农业人口的市民化的过程

另一方面，中国劳动力人口数量在2010年也到达一个峰值2010年16岁到64岁这一年龄段人口达到一个峰值这就意味着我们经济增速要下行，因为劳动力人口数量开始下降，另外一方面就是农业转移人口数量也在下降这两个事件都产生在2010年还有一个数据也比较有意思我们的房地产投资增速也是在2010年达到峰值，大概增速是30%左右那么看到这几个数据我基本上就是把房地产走势分为两个阶段，一个是2010年之前，再一个就是2010年以后在2010年之前，房地产是一个人口现象，因为一个是劳动年龄人口数量在不断增加，我们享受人口红利，中国经济中国制造业也由此保持高度增长；到人口红利结束之后，经济体需要拉动就需要更多的资金，那就是货币现象

2 房价已是货币现象

生产要素主要是三个：劳动力、资金、技术进步过去对经济拉动所做的贡献主要靠劳动力这一要素，如今，劳动力这1生产要素的优势在减弱30多年高增长之后，中国也积累大量资金长时间外贸顺差、大量外资流入以及在人民币升值预期下热钱流入使得中国资金已经比较充裕所以2011年之后，中国生产要素当中资金起到比较大的作用固然之前资金也同样起到了重要作用，只不过相比劳动力来讲，资金的优势相对小一些

过去25年中国的M2增速大概每年平均增长20%左右，这在经济规模小时影响不是很大当经济规模达到一定水平时，比如我们现在成为全球GDP第二大国时，在此情况下M2增速还维持如此高的水平，显然对房价产生比较大影响M2高增长不仅对房价产生影响，对其它资产价格同样也产生很大影响所以，这个研究货币现象也是很有意义的

比如在1993年时，经济学家麦金农对中国货币超发提出一个疑问，他问，“为什么中国货币增长这么快但中国没有出现通货膨胀”之后解释也比较多，比如当时中国的货币化率和资本化率均比较低，因此，有金融深化的要求确实，那时中国金融发展水平比较低，债券市场、股票市场等资本市场的规模很小，房地产市场也没有建立起来，所以，对货币的可容量还是比较大但到后期再用这些来解释是有点讲不通为什么中国M2总额已接近美国两倍时还没有引发通胀其实我觉得是钱流到资产领域，对应的是资产的泡沫

中国的收入结构在这方面有个非常大的特点就是贫富差距比较大这几年讲到居民收入增长要快于GDP增速，说明可以与GDP对应的是居民可支配收入；而可与居民财富增长对应的是M2所以仅仅看GDP，只能说明低收入群体的收入增长快于高收入群体，贫富差距在可支配收入方面略有缩小若是比较财富的贫富差距，由于财富增长是盯着M2的，中低收入群体财富规模比较小，因此，在财富扩大的时候，贫富差距就又扩大了所以这个基本上就可以解释现在为何房价涨会遭到大部分人痛恨，而股票涨则是大部分人都喜欢的前者是富人指数，或是中产指数

由于过大的财富差距，中低收入群体的收入水平就相对偏低由于物价指数CPI是平民指数，M2的高增长并没有带来中低收入群体的收入高增长，所以CPI的涨幅长期来看还是比较低偶尔有几年涨幅比较大，这实际是一个矫正的过程也就相当于股票跌多了偶尔反弹一下，但是总体趋势还是远远跑输了M2增速跟名义GDP之差

关于资产价格是不是存在泡沫或扭曲问题，可以以深圳和香港为例香港股票市盈率非常低，几乎是全球最低的，深圳股票市盈率几近是全球最高，由于香港是一个国际市场国际投资者主导的开放市场而深圳主要是一个国内市场，存在进入壁垒所以这两个市场就存在巨大的估值差异，即使最近以来股市大跌，股价比以往便宜了很多，但是所有市盈率中位数我估计在70倍左右这个应该也是全球最高也就是说，给一个封闭的市场注入足够多的钱，其价格就必然扭曲

北上广深的租金房价比大概是2%，2%对应的是50倍市盈率，那这个市盈率水平也应当全球也是很高为什么市盈率那么高，原因就是货币发行量过大货币发行量过大跟银行融资间接融资为主的融资体制也是有关的所以不能把中国M2与美国M2做简单比较，更应该参照的是中国跟日本，中国跟德国的对比，因为这两个国家以间接金融为主的，但即使如此，我们的M2增速也会是远远超过这两个国家

房价作为货币现象又如何体现呢例如，中国富人阶层中，最少超过50%居住在北京、上海、深圳这三个城市为什么居住在这三个城市跟投资机会、经济发达程度和社会福利体制有关我们的社会福利基本上很难做到均等化，在深圳北京上海有更多的高校、医疗、和基础教育条件，这些优势使得大城市的人口不断集聚比较一下发达国家，虽然他们地区之间产业发展水平有很大差别，但是有一点是比较好，就是公共服务均等化所以即便人们住在中小城市也可以享受到大城市类似公共服务有一个概念叫人均GDP，中国为了追求区域间均衡发展，政府引导大量资金往中西部地区投资但是中西部地区流动以后并没有显著改良中西部地区经济发展状态，故从人均GDP来看，地区之间差距比较大但是在发达国家一个地区GDP可以是另外一个地区GDP十倍2十倍，但是他们人均GDP基本上是差不多的，由于人口流动是没有限制、没有户户籍制度、公共福利制度都是一样的这就是中国跟发达国家很大区分地方

所以人口还是要往资源相对多的地方去富人积聚以后也会给体力劳动者提供很多就业机会这就可以解释为什么像上海深圳北京保母价格涨幅是非常大这个价格就是由富人财富范围所决定的这就是我讲的为何中国房价从2011年以后上涨就是货币现象的原因这个货币现象，除与这些年来为了实现稳增长的目标有主要关系之外，又是跟中国人对财富的寻求有关，这是非体制性因素我在之前也写过类似文章，专门分析中国人对财富追求巨大的愿望，我们股票交易量全球第一，我们贸易出口、内贸又是全球第一比如说海运、外贸出口、上购物等的全球份额都是第一除此之外，人口活动规模也是全球第一所以，中国人对财富寻求的风险偏好这在全球相对来讲是比较罕见的，这也是拉动中国经济增长同样，中国跟印度比，印度是一个宗教国家虽然有便宜劳动力，但这些年中国已远远超过了印度所以说这是一个非体制性因素

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