地产地产股具有投资价值的

地产：地产股具有投资价值 -26 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

目录未来调控政策影响将弱化宏观经济不明朗土地财政短期难以改变房价已有松动，有利于地产行业健康发展房价跌幅有限，估值已经反映预期关注二线城市发展和新型地产需求行业评级与重点公司中期美国失业率高企，出于缓解政治压力，减缓贸易帐户恶化程度，贸易保护主义抬头，贸易摩擦不断，人民币升值压力加大，出口形势不明朗；国内保障体系的不完善使消费难以增长；未来几个月经济依旧不明朗，房地产调控后续弱化。

1.2土地财政短期难以改变97年分税制改革，财权向中央集中，地方政府财政总体收入占不到50%，却承担着70%的支出。财政收支缺口使地方财政严重依赖土地收入。在财税未能理清之前，土地财政短期难以改变。

从08年开始政府赤字快速增长，从07年的财政盈余到2010年政府工作报告中拟安排的1.05万亿赤字。

经济的不明朗和土地财政的问题，也许是两会期间没有出台更严厉的地产调控措施的主要原因。

2.1房贷/储蓄下降，有回流银行趋势房价高企，政府调控，观望气氛浓重，投资需求减少。

M2增速下降，信贷收缩影响储蓄向房贷转化的趋势。

数据表明房贷/储蓄比例已拐头向下，储蓄环比增速向上。

政府调控已初见成效，虽然依然有地王现象出现，但2- 月份土地市场底价成交占据主力地位。

部分地块出现价格调整，土地流拍现象。如上海临港新城2月份交易的地块楼面价为7200元/平米，低于去年年底同区域地块楼面价14.77%。2月，广州从化的一块地块流标，该地块附近地块在去年9月29日被雅居乐1 .1亿元拿下，楼面价 018元/平米，成为当地地王。

随着土地市场的降温，减少房价持续上涨的预期。

2. 土地市场降温全国商品房月销售面积月同比增速维持在高位。

一线城市交易量在经历了二月份的低点之后，目前逐步反弹。

部分仍有大批现货 价格高企，有调整压力，北京、上海、天津等主要城市房价涨速放缓。

根据我们草根调研，上海二手房市场有议价空间明显，交易量受其影响回升，但根据我们对于市场调整经验，市场会有反复。

2.4房价已有松动，有利于地产健康发展随着房价调整，房价收入比将向正常值回归。

由于人口老龄化在2015之后才会显现，因此此次调整还将符合历次调整规律。

按收入的历史平均增幅和房价收入比的历史均值水平，一线城市如上海商品住宅价格均价调整的幅度为11.29%，深圳调整10.69%。

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