联视观点房企如何好好活破题一城一策

【联视观点】房企如何好好活?破题一城一策

岁末年初，在社交络一轮接一轮的相继曝出互联企业的裁员清单、一轮接一轮的相继曝出VC、PE投资到期对赌失败，让大家在寒冬再一次感受到了经济环境的不温暖、商业生态的不确定。恰在此刻，中央宽货币、地方松限购双管齐下，全国首套房贷的平均利率23个月以来首次出现下降，不得不让降被压抑了很久的开发从业小伙伴有所联想、有所冀望。

问题来了，开发行业调控的周期到了吗？开发行业触底反弹的希望来了吗？且看楼市的涟漪是否有迹可循。

2018年12月19日，中央经济工作会议在原有框架下，提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体，完善住房市场体系和住房保障体系的大方向。

随之而来，山东菏泽首先发出楼市调控松动信号，取消住宅新房限售。随后多个城市放松限购，广州、珠海、杭州、青岛高新区等地，用补交社保、人才引进、落户等手段调控市场，基本判断是总方向积极利好的信号。

春江水暖鸭先知 ，随着楼市的这些涟漪，金融体系也无独有偶的释放出信号。

2019年初，央行官公布，降准1个百分点，净释放长期资金8000亿元。2018年央行已经定向降准四次，释放约3

.5万亿元基础货币。距“十一五”的4万亿投资入市至今恰好十年。

横向关联行业、货币、信用、税收等政策的信号，很难不让已经被三稳政策（稳地价、稳房价、稳预期）压抑的行业人员内心有所失稳，也难怪，从5年前的某商业地产商非典型性的“以房顶账”来解决工程付款，到现在开发企业普遍性的模仿紧张迫切的氛围可窥一斑。尤其近2年的开发企业务实转型改头换面集体改名，氛围的紧迫更是火上浇油。

由此，最近一直有朋友咨询我关于房地产行业的趋势发展、预测预判，问我到底形势是好是坏？到底大家是守是撤？答案其实很简单，就是“两个利好＋两个挑战”。

2019年开发企业所处的市场环境有两个利好，理论框架还是依旧，结合现实情况的逻辑很简单：

第一，货币政策依旧利好优良开发企业

2018年房企融资规模过万亿，以11月为例融资额突破千亿， 12月融资又达1600亿，2019年1月头十天融资额即高达700亿左右。融资房企包括富力、龙光、融创、美的置业等。2018年，全国商品房销售额近15万亿。保守估计按照销售收入的50%去拿地，相当于每年有8万亿左右的资金二次流向开发市场。

第二，精准化对标“一城一策”利好优良开发企业发展

在2018年12月19日召开的中央经济工作会议上，中央提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体等要求。而近期各地召开的地方两会上， “一城一策”又成为讨论的重点工作。

2018年，全国土地购置量价双降。对于楼市调控，地方政府与中央一直处于博弈之中，“一城一策”的确是实事求是的务实之举，摒弃了一刀切制定政策带来的没有针对性的现象，给地方政府适度的松绑并进行科学的引导。但一城一策并不意味着地方政府可以放开手脚发展土地财政。以近两月放松调控的城市为例，都是以去库存，部分释放刚需。

困难就是机遇，如何破题并解题是对开发企业的挑战，挑战有二：

第一，如何顺应宽松趋活的货币环境？

2018年，央行定向降准给银行带来了3.5万亿资金，定向降准在缓解整个社会的资金流动性同时，如何间接的影响开发和销售市场？纵观此举，开发企业如何因势利导的做好相应的开发战略和销售对策制定的创新。

央行近四次降准都是定向的，希望银行放款给中小微企业、民营企业、创新型企业，支持债转股以及制造业，而不是流向房地产。而央行也把商业银行对中小微企业的扶持效果，纳入入宏观审慎评估（MPA）体系。但是市场是不以个人的意志为转移，考验的就是博弈几方的智慧和创新。

我的观点：“快销”不等于“上涨”。农行前首席经济学家向松祚认为，人口净流入、净流出会是判断下一轮房价涨浮的主要指标。我的观点恰好相反，“没有上涨只有快销”，打好提高房屋买卖交易效率这张牌。

我认为目前考量的是开发企业的几年前的战略布局和当下的销售策略，面对外部环境一系列的要素变化，此时房地产开发企业要清晰、明确的评估判断形势，“不可李鬼当李逵”。即使环境的利好发展也不代表房价的上涨，只反映销售压力的环节、销售资金的回流加速，简言之就是“快销”，“快销”就是目标、进步和胜利。

第二，如何顺应“一城一策”来布局？在那些城市的布局是眼光，那些城市会有布局的空间？

2018年末，国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告（2018）》显示， 中国流动人口数量连续三年下降。从城市群流动人口的发展趋势来看，长期居留的流动人口上升，以珠三角、长三角、京津冀、长江中游和成渝城市群为代表的五大城市群仍将是未来流动人口的主要聚集地。随着高铁时代的到来，近两年长三角和中西部地区的二线城市人口回流，人口净流入超过百万以上的城市分别为宁波、嘉兴、杭州、武汉、郑州。

2018年房企拿地重点在长三角和中西部地区。拿地金额前两名的万科和碧桂园均在这两个地区重仓，分别为1986万平方米和3766万平方米。十大房企在2018年拿地全部重仓二线城市（十大房企为：万科、龙湖、保利、中海、碧桂园、恒大、金地、世茂、绿城、富力），以万科为例，其在二线城市拿地面积占到全年拿地面积的63.9%，拿地金额也占到其总金额的60.9%。

同样2018年，房价涨幅前5名的城市分别是咸阳、海口、南阳、西安、贵阳，全部为三四线城市，涨幅分别为36.94%、35.43%、31.62%、29.01%、26.62%；

从以上列举的这些数据不难得出结论，但是开发企业需要嵌入到“一城一策的”纬度来进行思考和规划，进行发展的布局和安排就需要对症下药、因地制宜了。在紧跟国家政策实施“因城施策”的时候，不可忽略了“夯实城市政府主体”这句话。

我很赞同国家发展改革委员会城市中心张国华院长的观点：城市化与城市群一体化发展都需要紧紧抓住以轨道交通基础设施建设与服务业发展的协同，目标是建立在轨道上的城市群，重点以中心城市为着力点，推动城市群一体化的公共服务业空间发展走好TOD之路与交通、产业、空间协同之路，转变过去以住宅开发为核心的思维，不要把公共服务、服务业当做配套，要把它们作为真正的价值配置杠杆。围绕轨道站点配置集中公共服务和服务业资源，促进产城融合。

简言之，开发企业的眼光是什么？是公共服务发展成熟的程度和空间。在开发企业的战略思维里，没有最好的城市，也没有最坏的城市，只有公共服务发展最均衡的城市才是最有价值的城市。只有城市化发展规划科学合理的城市才是最有投资开发布局空间的。

【作者简介】程至诚，北京交通大学博士，“联视论坛”专家委员会委员，一带一路百人论坛专家委员会成员，中国劳动经济学会成员，宁夏旅游文化对外传播研究中心副主任，北京交通大学丝绸之路研究中心成员、轨道交通研究院成员

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