共有产权房会影响房价吗

共有产权房会影响房价吗?

时下最热的“共有产权房”共有产权房成为人们的热点，对于此，人们的声音不绝于耳，“共有产权房可以落户吗”，“共有产权房可以落户是假的”更甚者，会提出危言耸听的观点“楼市大变天，共有产权房取代商品房！”，“刚买房的人要哭死，共有产权房便宜又优惠！”，在这一系列事件发酵的背后，到底意味着什么，时下大热的“共有产权房”到底是不是只是看上去很美呢？

所谓“共有产权房”全称共有产权经济适用房，指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。

共有产权，顾名思义买房人与政府共有房屋产权。

当看到北京出台了有关“共有产权房”管理办法征求意见稿的时候，张银银的内心仍然还是有些小激动的，

今年7月以来的楼市可谓热闹非凡，各大城市的一系列政策看上去都非常重磅。

不管是上海的“要拿地，只准租，不准卖，还不能变更用途，十三五期间租赁住房占比超60%”，还是广州的“租购同权”，再加上北京这次的“共有产权房”。看上去都很耀眼，关于这次意见稿的其他细则就不多说了。

试水

首先，“共有产权房”并非国内首创，在国外并不“叫座”。早在2008年，英国政府即规定，年收入六万镑以下个人首次购房，可从市政府或房管局租房购买共有产权房，可买的产权为25%到75%，其余产权需象征性缴纳房租。但是，由于拖欠房租会被没收房产，所以尽管有一定产权，但公众并不“趋之若鹜”。

其次，国内试点的效果“差强人意”，公众对共有产权房接受度有限。2007年，江苏淮安在经济适用房中推行“有限产权房”，至2009年“彻底”变更为“共有产权房”试点，随之江苏其他地区也随着启动。上海2009年6月就推出了“有限产权”房，官方更是高调宣称“上海的‘共有产权、有限产权’制度是惟一的，该运作机制可有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，减少寻租可能。”但上海的房价至今高企。所以，尽管目前北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等六个城市被确定为“国家级”共有产权住房的试点，但由于机制等因素影响，不少城市在试点过程中面临的“房等人”窘境，仍将影响着试点的成效。

但这次跟之前也不太一样。

拿上海来说，申请人必须是“上海本地人”，家庭收入、居住面积等都有着十分严格的限制。同时，跟经适房一样，土地来源也是划拨供地，市场“招拍挂”的流程在这不受用。

但是北京这次并不限制购房人的户籍、收入、现状等，这已经不是保障性住房了，而是类似于商品房，商品房的影子，只是受到政府等一系列限制。

这一点，从此次北京对共有产权房品质的要求上也可以看出来。按照征求意见稿的描述，所有共有产权房必须实行精装修交付，标准甚至细化到了门窗洞口的尺寸、玄关柜的配置等。同时，还要求共有产权房的小区要标配“三馆”（咖啡馆、图书馆、健身馆），还有小区WiFi全覆盖、人脸识别、试点建造智能化小型公用仓库等。

共有产权的目的和价值在哪里呢？

分流

自住商品房的目的是为了抑制房价，使得人有所居，但是从目前来看，没有起到应有的效果，所以说，为了满足日益增长的住房需求，必须另辟蹊径，找到切入点，来化解供求尴尬。因此，根据北京于今年一季度发布的计划，未来5年里，将推出25万套共有产权房（年均5万套），这个供应量是过去自住房的2.5倍。对于传统的商品房2场来说，这将会是不小的一笔分流。

北京的购买房子的能力是通过卖掉现在的房子换得现金然后再买新的房子。无非是以小换大，以旧换新，等等形式，循环往复。但无论如何，购房换房的目的都是以质量差的房子换得质量好的房子，共有产权房针对的就是这一部分人。

“共有产权房”，首次以文件的形式，明确了底线分配额度是30自住型商品房的标准，外地户籍人士（非工作居住证）是排在最后的，能申请到的机会十分的渺茫。目的就是让部分外地户籍人士不再专注于二手房市场，转而投向共有产权房。具体实施效果有待观察。

长远来看，共有产权房对于北京的房地产市场不会产生决定向影响，但是但对遏制房价，解决一部分人的住房问题

，也是有着积极的作用的。

意义

共有产权房，对于探索“形成房地产价格长效机制”也是有着明显的意味的。

过去来说，自住商品房审查宽松，没有年龄限制，开发商在开发时，拿到的地的价格是远低于市场价的，低价买入的房子放在市场上高价售出，从而赚得利益，一下子赚得盆满钵满。

北京的自住型商品房出售时，上交30%增值收益，具备共有的倾向，但是政府监管和管控力度不强，共有产权房的来临，一定程度上体现按份额共有来持有。在购房合同签署时，作为“买房人”的代持机构和购房人必须同时出场签字盖章，三方订立合约，宣示意味很浓。

共有产权房规定：申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录，以杜绝“炒房嫌疑”。在购买资格、转让限制上十分严格。房屋转出记录，离了婚，都不可以买，离婚也是有时间上的限制。而即使是过了5年的封闭期，想要卖房，购买者也需要符合购买条件。可以出租，但是杜绝中介，交由政府特别指定的评估机构来进行。杜绝作弊情况，否则10年内不得申请。

长效

“房子是用来住的，不是用来炒的”。这就要遏制炒房的根源。

从属性上来说，房屋的稀缺性、流动性、土地财政是房价的非理性上涨根源，找到根源，就要使用手段进行遏制。

第一方面，要打破稀缺性。有住的地方，并不一定要拥有有产权，可以租购并举，今年，广州推行“租购同权”，成都已着手组建一批国有专业化租赁公司等等，这表明国建住建部保护人们的合法权益，住房问题，可以通过租房解决，在没有足够经济能力的情况下，不用非得买房。规模巨大的存量住房，可以通过租房来解决库存。

第二方面，要限制流动性。今年，各二线城市广泛推出“限售限价商品房”（即由政府指导价格，5年或10年内不得出售的商品房）。这一次，共有产权房的出世，。增量产品体系得到增加，多样的类型，形成了阶梯式的房屋供给体系。

第三方面，要淡化土地财政。共有产权房不是终结土地财政，自住型商品房在满5年后会转为商品房，可以出售，但是缴纳30%的差价收益，但是不能体现政府的意志。

共有产权房德 “股份制合作”方式，在土地出让时，收益空间变小，但是在持有期间，其部分可以进行抵押融资，房当屋出租时，政府也可以参与分成。从某种意义上来说，是土地价值的“由短变长”，更具有可持续性。

相对于于经济适用房、两限房，在经营管理得当的情况下，共有产权房因为它较长时间被政府占用，应该不容易被作为赚钱的另一种工具，政府对房屋的掌控力可以证明这一点。政府成为购买房子的一员，对于政府的执行力，能否公开透明，也是一种考验。

而这些，就必须留待时间和实践的检验了。

RA
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