樓市最嚴調控這一年中介不斷的學習新的政策

　　楼市"最严调控"这一年:中介不断的学习新的政策

　　在市场和政策的变化眼前，个人和企业总是渺小无力的

　　2010年，为了遏制房价过快上涨，政府对房地产市场进行了被称为“史上最严厉”的调控，政策出台之频繁，持续时间之长，调控力度之大，均是史无前例房地产市场的价格和成交量出现较大幅度波动

　　买房的、卖房的、中介……市场里的每个人几近都经历了特别的一年有的春风得意，有的疲于应付，有的一直在纠结之中无论如何，所有人的欲望都是一样的，希望房价能够稳定，希望更多人能买得起房，希望市场能够长时间健康发展

　　1.买房者：很纠结

　　希望市场稳定 买房不再折腾

　　临近年底，章辉终究买到了房子“不一定是最好的选择，但真的不想再挑了，太累”

　　31岁的章辉是某部委的一名公务员，几年前在北京南城买下了一套小房子，但因为工作关系，一直想在东四环附近再买套二手房，方便上下班去年12月份，国家开始对房地产市场进行调控，章辉觉得房价应该能稳住，想“定定心心”地看房买房没想到今年过完春节，房价“疯了一样”往上涨章辉看了几套房子，上世纪90年代的房子，价格普遍都在25000元/平方米以上，户型也不理想，迟迟没做决定

　　但那段时间，即使是这样的房子，往往在章辉“考虑考虑”的这三四天时间里，就被抢走，甚至还涨价了由于市场太火，章辉看了几套不做决定，连二手房中介都“不待见”了

　　“当时打算赶忙抢一套算了，不然房价还会继续涨”就在章辉有这个想法时，4月17日，国家出台被称为“国十条”的严厉调控政策，遏制房价过快上涨随着政策落地，市场发生了突然的逆转，成交量大幅下跌，购房者又开始观望房价继续上涨的势头也暂时得到了遏制

　　政策从严，章辉的情绪也冷静了下来另一方面，提高2套房贷首付比例和贷款利率等新政策，使章辉的购房成本上升了不少，买房变得更难，只得继续观望

　　不久前，北京市出台了包括一个家庭只能新购一套房在内的调控政策，这让章辉的买房行动变得更加谨慎“必须尽量选一套满意的房子，不然后悔的机会都没有”

　　在这几个月里，楼市也出现了近年来少见的稳定情形成交量低位徘徊，价格基本安稳，一些新的项目定价也相对合理，北京通州等一些前期房价上涨“超快”的地区，房价出现了一定程度的回落一切似乎都在朝着调控预期的方向发展

　　但是，从8月中旬开始，由于房价并未出现明显的下降，加上“抗通胀”心理的驱使，市场又逐步热闹起来，甚至重现了量价齐涨的局面严厉的调控面临失败的危险，楼市可能又会出现人们担心的“越调越涨”的局面

　　章辉的看房进程再次被迫加快在他看中的地段，房价一直都很坚挺，二手房讨价还价的空间也很小正在章辉踯躅的时候，9月29日，国家再次出台政策，细化了此前“国十条”的政策，更加具体、更加严厉，被称为“新五条”10月份，楼市再次成交冷清，“金九”之后没有出现“银十”

　　但这次章辉没有再放慢脚步，“4月份那么严厉的政策，半年不到就被市场消化这次的政策，恐怕不到半年就会失去作用，还是早买早安心”经过近一年在楼市的摸爬滚打，章辉也有了一套自己对楼市的心得“越往后，房价越涨、调控越严厉，我买房的难度也会愈来愈大”

　　和章辉的预料很类似，11月中旬开始，北京楼市二手房的成交量再次放大，回复到较高的水平在夫妻双方父母的资助下，章辉利用公积金贷款艰难地买下了一套老房子，上世纪90年代的房子，70多平方米，170多万元，和年初看的房子并没有太大区别

　　买了房的章辉开始每天都关注北京房地产交易管理上，二手房成交数据的变化他开始担心房价真的会在调控之下出现较大幅度的下降，担心自己买在一个价格波段的最顶端，担心自己成为投资客的“接盘者”

　　“买之前担心房价会大涨，愈来愈买不起买完了担心房价会大跌，那样打击更大，那么多钱就打了水漂”章辉说，“但愿今后房地产市场真的像政府说的那样，可以稳定地发展这样，最最少老百姓买房不用担惊受怕，像我这样折腾”

　　2.开发商：不好过

　　顺应市场定价 加大促销力度

　　开发项目门槛提高、打击囤地捂盘、预售资金监管、融资渠道几乎全部断绝……在最严厉的调控中，开发商的日子应该是最难过的但万科却用了11个月的时间，就实现了1000亿元的“天量”销售额不但提前4年实现了公司的目标，甚至已成为全球首屈一指的住宅开发企业

　　比起年初的时候，万科总裁郁亮显得清瘦许多并不是因为公司的事务忙碌得消瘦，而是他自己积极健身减肥的结果在政府频频调控楼市的这一年，在企业创下最好销售事迹的这一年，郁亮本人却有了更多属于自己的时间

　　万科逆市创下了千亿销售额，是否是意味着宏观调控失败事实上，受调控的影响，全部房地产行业的资金链越来越紧张，许多企业的日子其实不好过“龙头企业的优秀事迹并不能代表整个行业”郁亮认为，恰恰是在宏观调控中，万科选择了正确的战略，才实现了销售佳绩，也才让他自己得以更轻松

　　楼市调控调的是什么是房价过快上涨，是推动涨价背后的投机炒房、开发商靠捂盘囤地获得暴利，和不符合普通老百姓需求的高价房、豪宅等万科的战略避开了这些楼市调控重点

　　郁亮介绍到，首先，万科一直重视购房者首次置业和首次改良的需求，坚持做普通住宅而调控恰恰是保护这部份需求的目前万科所做的产品60%是90平方米以下的小户型住房，受宏观调控影响小其次，万科一直在顺应市场情势，公道定价、快速销售、快速周转，绝不捂盘，要求新推盘项目当月销售率不低于60%在调控加码，一些项目销售低迷的时候，加大了促销力度

　　在这种战略的指引下，万科不但销售额创佳绩，而且在全国范围内的市场份额也从调控前的3.9%提高到5.7%“万科肯定不是利润最高的房地产企业，但坚持这类战略，能够有效地应对调控带来的行业波动，也是顺应市场情势的行动”郁亮说，“我们也不仅仅关心利润，更关心增长的质量，客户是否满意，房子的质量和性价比如何，给股东和员工的回报是不是更大”

　　但房地产调控并不是对万科没有任何影响，最直接的影响就是“钱紧了”今年下半年开始，万科在各地都有与其他企业合作拿地开发的项目，明年这种合作会愈来愈多

　　对明年的市场情势，郁亮的判断是，调控还会继续，市场波动也会继续“我们不对明年的销售额、利润做任何计划，还会继续坚持今年被证明成功的战略，顺应政策和市场的变化，积极主动的应对”郁亮说，“我们是欢迎调控的，调控是为了市场的健康稳定，只有市场稳定了，企业才能可持续发展，才能成为百年企业”

　　3.中介：盼平稳

　　需求结构变化 投资明显减少

　　随着房地产市场发展，北京、上海等一线城市的二手房成交量已经超过一手房，存量房交易逐渐成为房地产交易的主要内容促进一桩桩二手房交易的房产中介，他们的角色也越来越重要房地产调控下，他们的生活也发生着变化

　　当了3年普通中介业务员后，25岁的张东升今年升职成为了北京链家地产丽都水岸店店长上任第一年，他就遭遇了最严厉的楼市调控

　　“今年最大的感觉就是忙的时候忙死，闲的时候闲死”张东升这样回顾2010年，“不断在培训，学习新政策，并不停向客户解释政策”

　　张东升回忆说，今年春节后到4月中旬之前，市场空前火爆，店里30多人都忙得不亦乐乎“客户都抢着买房，而业主几近是每周涨一次价当时我们也感到房价涨得太疯狂了，泡沫太大”

　　4月中旬“国十条”出台后，市场骤冷4、五月份张东升店里几近一套成交都没有，区域内的房价也有所下降

　　没人看房、没有成交，面对突如其来的冷清，张东升和他的同事们也有点不知所措实在闲着无聊的时候，只好在店门口打乒乓球消磨时间“当时压力挺大的，主要是没想到政策影响这么大，市场变化这么快，我们不知道接下来会往什么方向发展”张东升说，甚至有几名员工离职不干了

　　但是，从6月下旬开始，由于房价没有明显下降，张东升感到看房的人逐渐多起来，紧接着7月份成交量开始上升，到现在为止，平均每个月递增20%左右，房价也在缓慢反弹

　　“虽然政策似乎被消化了，但是调控还是有一定效果的”张东升说，在调控的影响下，今年丽都水岸店全年的成交量只有去年的60%左右需求结构发生了变化，投资客明显减少了，成交的主要是中小户型，买房的也主要是自住的需求而且，“买卖双方都比上半年更冷静了”

　　张东升的工作状态也逐步趋于安稳，最近两三个月，每个月店里都有稳定的成交“这也是我们比较喜欢的状态”张东升说，房地产市场是应该通过调控来降降温的，泡沫大的时候，尽管中介挣钱多日子好过，但那是不健康的，不可能一直持续，“细水长流更好”

　　张东升认为明年国家还是会继续调控，但房价大幅下落的可能性并不大，最理想的状态应该是稳中微涨“还是希望调控能延续，房价和成交量都能稳定，我们也才有发展的空间”年轻的张东升自己也有买房的打算，“市场稳定了，我努力工作攒钱，才有可能买得起房子，未来的生活也才更有希望”

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