高考加油方正证券巨量空间大有可为魏家

方正证券：巨量空间 大有可为 - 0 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

以下观点来自于2014年方正证券中期策略会互联分会场演讲嘉宾。

主要观点：

（1）房地产市场与行业现状：首先，预计现有大木构件保留今年下半年房地产市场可以看到底，按照经验来看5、6、7三个月份一定会有一个月是房地产销售的底。

第二，供求压力大，土地消化周期长。去年年底开的楼盘太多，许多开发商不愿意将地压在手上，宁愿造出来卖。第三，一二线城市今年4季度应该回稳，一些二三线城市需要一年时间。第四，新房天花板已到，过去12年增长太快， 年销售面积涨了5倍，销售金额从0.6万亿涨到8.1万亿。

（2）房地产企业调整与转型：主要有四方面的发展趋势：第一，高周转转为轻资产，但短期内还会保持高周转。第二，从求规模变为求利润，从对销售额规模的追求转而提高利润率。第三，从抢地盘到做深耕，对某个区域市场深度挖掘。第四，从住宅到多元化，有两个方向。第一是完全进入其他行业，第二是在上下游找机会，如旅游地产。

（ ）房地产与互联的结合：将住宅70年产权分为前 .5年（5%）与后66.5年（95%），前 .5年需要重点关注，因为是投资期也是主要回收期。

前期（前 .5年）有三个方式：第一种方式，采购平台。这部分主要是建材市场，建材是个万亿级的市场。第一种模式是O2O，第二种模式是绿地电商模式，第三种模式是零售商模式，如红星美凯龙。第二种方式，营销领域。第三种方式，互联地产金融，这是一个几报告还称万亿的市场，利润率会很高。从后期（后66.5年）来看，有四种方式：第一，物业管理，主要有专业商模式和开发商模式。第二，社区电商。比如淘宝还有顺丰的嘿客。第三，办公社区。除了住宅居民，办公楼里的白领也是重要消费人群。

第四，社区金融。