高考加油中信建投城镇化已成支撑房价继续上涨伪命题魏家

中信建投：城镇化已成支撑房价继续上涨伪命题 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

“新市民”刚需年增量已处于趋势性下滑2013年中国的城镇化率仅为53.7%，虽仍有较大提升空间，所蕴含刚性需求规模依然巨大，但随着经济潜在增长中枢下移，人口老龄化和劳动年龄人口绝对量减少，城镇化的扩张速度已处于持续放缓态势，其每年创造“新市民”的能力已处于趋势性下滑阶段。

“新家庭”刚需年增量峰值已现受建国以来的第三次婴儿潮（年）的影响，2006年以来我国结婚登记人数快速攀升现象，当然与之关系密切的城市婚房需求也快速增长。不过随着时间的推移，第三次婴儿潮峰值年年出生的婴儿已经27岁，根据我国第6次人口普查所得的平均结婚年龄24.98岁推算，登记结婚的峰值应该在2012年见顶，按十个大城市平均结婚年龄28岁推算，峰值将在2015年出现。

改善性需求紧迫性大不如前根据统计局相关数据我们测算，2013年城镇人均居住建筑面积为33.9平米，户均住房1.05套。尽管和美国等发达国家差距较大，但相比亚洲尤其是东南亚等地已经不低，如现在日本是36.6平米（而在88年房地产泡沫破裂时是27.8平米），韩国和新加坡也在26平米左右，香港人均居住面积只有15平米。从国际经验来看，在这个总量水平上，住房市场供求关系将趋向平衡。

2013我国房地产市场供需格局反转之年2013年我国商品住宅销售数量历史上首次超过当年刚需增量，当年竣工面积7.9亿平米加上待售面积3.2亿平米的供给量为11.1亿平米，而当年的新增刚需面积为10.7亿平米（按人均33平米测算），历史上供给首次超过了刚需。而且随着房地产市场从2012年下半年以来的强势反弹，2013年地产商在全国大范围内又掀起了一波购地狂潮，所以可以预计在今明两年将会出现一波新的供给高潮，2014或2015年住宅竣工面积将超过新增刚需规模。

城镇化、刚需已成支撑房价继续上涨的伪命题“城镇化”以及与之相关的“刚需”被很多地产看多者几乎不假思索的当作支撑房价继续上涨的理由，然而持该论据者显然没有认真分析房地产市场中的供给面。

虽然中国“城镇化”潜力北京奥组委发言人就火炬不经过台北发表谈话依旧较大，但是房地产市场供给同样巨大，决定价格的是供求两个方面，所以单讲“城镇化”来论证中国房价还要上涨，显然违背了通过络连接在一起的用户支撑小米实现了飞跃式发展。小米通过微博和聊天软件收集的用户意见或建议达1亿5千万件。小米将这些用户反馈活用于产品开发等。软件翻译也获得了用户的协助最基本的经济学原理。