地产地产欲涨还休荐股牛

地产：地产欲涨还休 荐8股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点：

房地产板块欲涨还休11月以来，在行政手段局部加码和长效机制兑现预期的影响下，房地产以0. 5%的跌幅成为中信28个行业中表现最差的板块，而主流房企也成为领跌板块的先锋，四季度投资风向切换的迹象再次淹没在题材股的炒作浪潮中。

下面就为各位玩家详细分析游戏和快速提升实力的技巧。在进入游戏后 鸡肋行情的成因探讨尽管四季度主流品种估值渐入底部，但是金九银十的基本面改善和三中全会的政策利好并未催生估值修复行情，其背后逻辑在于两点：首先，四季度以后宏观经济和地产周期下行渐成共识，周期股缺乏产生趋势线行情的基础；其次，在经济转型和去杠杆的背景下，地产长期前景堪忧而短期房价上涨又招致政策局部加码。但是考虑到股价已充分反映悲观预期且估值处于底部，我们维持对明年 月前板块估值修复的判断，行情触发因素可能是：长效机制落地减轻市场担忧、房价涨幅持续收窄降低调控预期和年初资金面的大概率改善。

异于市场的政策解读我们对三中全会地产政策的解读有四大不同：1、增加供给并非利好。当前全国房地产已处于供需平衡的临界点，明年仅商品房销售就可能完全覆盖2000万人进城的居住需求，何况长效机制对存量房抛售的压力正不断加大，楼市供需关系正在发生深刻变化。因此可以看到，本轮房价上涨的最大不同点在于少数大城市与绝大多数中小城市的涨幅差距极大；2、调控区域差异的政策未必有效。当前我国处于结构失衡的重工业化后期和城市化中期，而户籍等政策因素又加剧了公共产品的空间分布差异，这几方面从根本上决定了人口和资本等要素必然往中心城市集聚，因此全国房地产市场的总体供过于求和局部供不应求局面必将长期共存； 、金融、财政和收入分配改革对房地产的负面影响被低估。当市场反复思考土改和房产税等直接变量时，却忽视了财政激励、低利率环境和收入不平等是过去十年房价高涨的三大基石，这些间接变量的变化将对房价上涨起到釜底抽薪的作用；4、政府调控房地产的首要目标是维持行业稳定增长。在保证7%以上增长率的约束下，未来几年投资依然是拉动经济增长的第一架马车，而房地产无疑是这驾马车前的那匹马。

投资建议当前地产股可谓进可攻退可守，建议逢低买入并维持超配。重点推荐龙头股（招商、金地、万科、保利、华侨城）和绩优股（华夏、南国、荣盛）。