万是芜湖房价的心理底线吗.源泉

1.2万 是芜湖房价的心理底线吗？

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我也不知道这个1.2万的心理底价是如何得出的。可能是由于昨天降价30%的文章触动了芜湖房地产市场的心情吧，1.2万这个数值竟同时出现在多个信息点上。大约，由此目测下去，芜湖房价底线大概就是1.2万了罢。

首先说降价的可能。先澄清一点的是，房价下降30%不是我说的，也不是我说芜湖房价能降到这个数值。只是根据机构的观点来探讨一个其实大家都不待见的问题：降价以及万一房价支撑不住，能降多少下来。

目前芜湖高端盘的价位基本保持在1.6到1.7万水平，如果按机构预测的降幅极限值计算，折后的价格就是1.2万左右。敲黑板强调一下，这里的降幅是指楼市坏到极点上的表现。如果调控得当，经济运行尚可，跌幅可能会更小。那末，均价在一万四五的楼盘打折后的价格大约也是在1.2万左右。

左证的资料是，昨天城南某纯新盘的价格公示出炉，毛坯价格正好就在这个水平线上。这个价格1出来，友反映说这个价格低于预期。的确，与临近的某精装楼盘的价格相比，大致是其去掉1600元/平的精装价格水平。

从土地成本和芜湖楼市的备案价格机制看，同一区域，同一品质的楼盘，价格肯定不会相差太大。但该新盘的求变动作，可能会成为一个趋势，以后芜湖定位为高端盘的楼盘，为保证1.2万的销售价格，会去掉精装的这个附加值。也就是说为了房子好卖一点，精装可能暂时要退出芜湖市场。

固然，这只是本人的一点预测。由于市场上还有很多销售价格低于1.2万的楼盘，他们的下一步的动作会是什么呢？他们的价格会往1.2万上靠吗？

目前芜湖市场刚需盘的销售卖的很好，与高端盘形成了对比。刚需市场的返场说明刚需楼盘的价格还存在一定的空间。由此，地段稍好一点的刚需盘可能会在以后通过一些机制或做法来提高他们的销售价格。比如附加上精装，这个在城东某个楼盘上已有先例。当然，随着2017和2018年存量地块的行将上市，1.2万的备案价格目标非常容易实现。

问题又来了？凭甚么就能判断1.2万就是芜湖房价的心理水平呢？

从房企的角度看，成本是最大的因素。在房价的所有成本中，土地的成本是大头，这也是芜湖楼盘备案价格申报的主要依据。目前芜湖市场上的存量地块，刨去附加条件刻薄或位置偏远的，楼面价格大都在4500左右，加上建安本钱和其他费用，结合目前的市场行情，房企申报1.2万的备案价格应该是心理底价了。为此，根据市场反馈很多房企大幅压缩了营销费用，开源节流。

有了线下才能有更好的线上。　　张近东从苏宁三年的商运营经验从购房者的角度看，影响购房者置业的首要因素是家庭收入。正如昨天某个友举手回应我在昨天文章中月收入1.3万时说的那样：月入1.3万的很多，但比较辛苦。这也就是平时大家挂在嘴边的房价收入比。

根据可查询的数据显示，芜湖职工的平均月收入为4500元左右，正常的房价收入比在3到5倍是正常。但根据目前的楼市行情和经济发展的严峻情势来看，再让购房者接受4、5倍的房价明显不太可能。收入的3倍，1.2万左右也就是底线了。

固然，还没有买房的购房者希望房价能降下来，最好能回到2010年之前的水平。但也正像昨天文章中算的那笔账一样，我们也该考虑一下那些房子还没得手，就亏了58万准业主的感受。

按目前芜湖这座城市的经济和社会的发展水平，除了致力于高端豪宅的产品，1.2万的房价水平大抵是匹配的。我是鱼眼，下期再见！

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