春风吹战鼓擂楼市调控谁怕谁越限购房企越乐

春风吹战鼓擂楼市调控谁怕谁 越限购房企越乐观

从去年北京开始的楼市“限购令”正在全国二三线城市铺开。1月21日，济南房产“限购令”正式出台。至此，全国出台“限购令”的市县已经达到24个。诸多二三线城市陆续加入限购行列的背后是住建部的强硬表态，市场消息称，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。

南都记者从部分开发商处获悉，住建部已要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则。而与2010年出台限购政策的首批16个城市不同，新一批的限购城市均属于二三线城市，这些城市正是2010年12月份全国楼市成交量大幅攀升导致房价新一轮反弹的主角。

不限购，就约谈

在这波限购潮之前，去年已有两轮城市执行限购令的高潮。2010年4月北京率先执行限购政策，之后5个月，上海、天津等16个城市相继执行。但与此前的限购潮不同的是，新一批的限购城市均属于二三线城市，它们正是2010年12月份全国楼市成交量大幅攀升导致房价新一轮反弹的主角。

市场消息称，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。南都记者注意到，住建部高官的强硬表态与国家统计发布2010年全年房地产市场运行情况报告几乎是在同一时间。根据国统局的数据，继4月份楼市调控开始以来，只有6月份的房价环比微降，12月全国70城市房价更是连续4个月环比上涨。

不单单是国统局的数据，诸多官方和民间的研究机构的调查数据也均一致指向二三线城市。根据社科院发布的《中国住房发展报告(2010-2011)》，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，其平均房价泡沫为29 .5%，其中，泡沫成分占实际价格比例在50%以上的七个城市中，没有一个是一线城市，而是南宁、兰州、石家庄等二三线城市。同样在百城价格指数报告上，位列去年12月份房价涨幅榜前列的亦均为二三线城市。

“二三线城市的房价呈领涨趋势，”海通证券分析师涂力磊称，从其重点监测城市来看，11月一线城市平均环比增长幅度为0.04%，二三线城市平均环比增长为0.42%。房地产开发商大鳄们对此亦有清醒的认识。万科董事局主席王石在去年12月表达过这样的担忧，“目前全国二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”

地产“大炮”任志强也在微博上称，除北京、上海与西藏等地是负增长外，其他地方都是高增长，特别是海南、河北、山东等地。东部地区比重下降，中、西部地区总量上升明显。他认为，“二三线城市进入上升通道”。

可能限购的不只是二三线城市

事实上，就在济南执行限购之前，1月5日河南郑州市、1月11日山西太原市、1月15日湖北武汉市等城市亦先后出台了限购措施；而济南之后，青岛和南宁也传出将要出台限购令的消息。业内人士预计未来会有更多的二三线城市加入限购阵营。

诸多业内人士向南都记者表示，由于2010年一线城市调控更紧，房价上涨空间较二三线城市也相对较小，大量的楼市资金转向了被视为“价值洼地”的二三线城市，导致部分二三线城市房价直追一线城市。因此此次扩大限购令范围主要涉及二三线城市。

南都记者在采访中发现，不单单是二三线城市将陆续执行限购，连一些更小的城市也出现了限购的苗头。“我们这里都开始限购了，尤其是对外地人限得比较厉害，基本没有银行会贷款。”湖南一个中小城市的金融机构负责人向南都记者表示，“我们这里肯定不算三线城市，最多算四线，虽然国家没有规定我们要限购，但是上面要求很严，有些广深的朋友想来这边投资房产，我都没法帮他们贷款。”

“未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大。”世联地产首席分析师王海斌表示，2011年，覆盖面可能扩大的政策主要有两个：一个是限购令向二三线城市蔓延；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其他省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。

开发商对今年楼市依然乐观

尽管诸多城市已经实行限购，但房价依然保持着坚挺上涨的势头。根据1月第四周全国城市房价数据显示，在上周监测的35个城市中，楼市成交量上涨的城市占六成，其中济南、三亚涨幅突出，在100%以上。重点城市中，北京、杭州和深圳成交量上涨明显，北京以59%的涨幅居首位，杭州、深圳环比涨幅分别为34%、20%。

“通胀、通胀预期、流动性充裕、供给不足、房价预期，政策已经没有空间来拖延房价上涨的时间”光大证券房地产行业分析师冯钦远判断，春节过后市场成交将再度飙升。未来可能将会有较为严厉的政策出台，时间的敏感窗口将会在3、4月份，并且这次政策的严厉程度将超出市场预期。

尽管限购的趋势在扩大，不少开发商却仍在纷纷提高今年的销售目标，其中，行业龙头万科上调全年销售目标为1400亿，保利虽然未明确公布2011年的销售目标，但据消息人士披露，保利希望达到的目标是1000亿。近日，富力地产在香港宣布，调高今年合约销售目标，由原定的360亿元调升至400亿元。而恒 大地产2011年度设定总合约销售目标为700亿元，较2010年高出38.8%。与此同时，各大开发商亦不约而同地加速全国布局，尤其是二三线城市。从万科、保利等公司公告来看，其战略布局在2009年底便已深入二三线城市，拿地占比高达80%以上。

“在经济发达地区我个人看得见的十年，房价掉下来的可能性是没有的，仔细观察中央文件没有一次说要降低房价，都叫抑制房价过快上涨，其实是防止房地产泡沫不要过高，抑制住它，慢慢等其他经济发展上来以后，泡沫相对就稀释了。”上月万达地产董事长王健林在接受南都记者采访时对今年楼市表示乐观，“现在土地征收条例正在讨论，一旦通过以后，将来用地将会变得更加昂贵。可以预见的是，土地成本将会上升，而且过程将会进一步拉长，所以房价也不会下来。”

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