2三線城市去庫存加速抑投機與保剛需并進

2三线城市去库存加速 “抑投机”与“保刚需”并进

2018年过去三分之一，楼市情况复杂依旧

5月2日，易居房地产研究院发布《4月全国40城住宅成交报告》称，受其检测的40城中，4个一线城市新建商品住宅成交面积约147万平方米，环比减少11%，同比减少35%；18个二线城市新建商品住宅成交面积约1570万平方米，环比增加5%，同比减少15%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米，环比增9%，同比增加15%

一线城市仍然承受高压调控的背景下，2三线城市成为楼市主角，去库存加速，楼市回暖迹象明显而多个城市推出了人才引进战略，放宽落户限制，也被认为将会进一步刺激市场预期

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，城市之间的竞争已全面展开，抢夺人材，既是抢夺创新创造力，赢得更多创业投资和产业布局，也是抢夺以年轻人才为主的消费力，增进城市消费升级换档但是，防范系统性金融风险依然是当前最大的任务，因此调控政策不会退出，在一些房价上涨过快的城市还会继续加码调控

一线“风向标”未变

一线城市的楼市延续清淡

有关机构的数据显示，4月，一线城市楼市成交面积环比下降9.8%，其中上海、广州降幅均超过10%同比来看，一线城市整体下滑20.7%，四个城市均出现不同程度下滑，北京降幅超过40%

“五一”小长假期间，一线城市楼市依然冷清中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%

这与调控未开始的2016年情形截然不同中原地产数据显示，2016年“五一”小长假期间，仅北京市就成交商品住宅共807套，成交面积到达8.88万平方米

易居研究院副院长杨红旭指出，目前，一线城市的调控效果较为分化北京、上海调控效果明显，深圳和广州则还处在高位盘整的阶段

这被认为与一线城市调控政策的严格程度有关以一线城市中调控最为严格的北京为例，中原地产首席分析师张大伟表示，2016年9月30日至今，北京合计发布了各种房地产调控政策78条细则调控政策由限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策，内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面

在张大伟看来，这一轮北京调控的效果已显现一方面，在存量房交易为主的北京市场，二手房价格的官方统计已下调了13%，而市场观测已经有大部分下跌了接近20%另一方面，2018年之前北京历史上总共出现过31宗住宅地块流标，而2018年至今已有6宗住宅地块流标随着土地流标开始频繁出现，代表房企资金压力越来越大，在房地产调控应当持续的前提下，“部份过于严厉的政策应该有所调剂”

杨红旭认为，在作为楼市“风向标”的一线城市，短时间内不会出现调控放松的迹象防范金融风险的背景下，控制房价过快上涨是现阶段楼市政策的主要目的之一，而作为楼市龙头的一线城市，一旦出现松动迹象，将对其他城市构成显著的示范效应

二三线楼市“拉锯战”

2三线城市情况则更复杂，保护刚需与抑制投机需求之间的政策拉锯更加胶着

从成交量来看，2、三线城市楼市均在4月出现了同比下降、环比上涨的“回暖”迹象有关机构数据显示，受其检测的二线代表城市，4月成交面积环比上升25.9%，同比下降6.0%；而三线代表城市成交面积则环比上升1.7%，同比下落14.6%

价格方面，根据国家统计局数据，3月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点

这使得调控加码一直未有间断沈阳、大连等2018年的热门城市先后宣布限购而4月18日，在统计局发布数据的当天，作为新建商品住宅价格上涨的城市之一，青岛宣布房地产限购政策加码，将获得《不动产权证书》后“限售”的时间由2年延长至5年

在通过“限购”和“限售”抑制外来需求和投资需求的同时，热门二线城市对刚需的保护也在加强4月初，南京将住房公积金贷款最高额度，由本来的每户60万上调到100万而5月1日起，武汉、东莞分别将住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元和120万元

然而，随着城市间的人才竞争加剧，成都、武汉、西安等二线城市近期出台大量人才引进政策，落户政策作为其中重点

以青岛为例，4月27日，青岛发布人材引进办事指南，大幅度放宽人才引进条件在落户资格上，对于全日制普通专科学历人员，取消了社保年限限制；城区高级工落户社保年限由两年降为一年，在新区（西海岸新区、红岛经济区、即墨区），所有人材落户均取消了社保年限要求

这被认为在一定程度上刺激了这些城市的市场预期但同策咨询研究部总监张宏伟指出，有人，城市才有发展机会2018年以来各个城市针对人材出台众多鼓励和刺激性措施，短时间来讲，放宽落户等人材引进政策，确实可能会对调控政策的效果造成一定影响，但长远来看，这是提升城市综合实力的必然选择

不过，多位受访人士均认为，各个城市通过政策新引进的人材，在城市的整体需求占比较小，并不会对这些城市的楼市基本面造成更大的影响

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