国五条细则提高二手房交易成本抢房频现

国五条细则提高二手房交易成本 "抢房"频现

3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条”细则。就在2月下旬，国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。

接受采访的专家认为，“国五条”及细则进一步明确了调控从严的基调，对市场供应及销售都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公布，“一路高涨”的房地产市场可能有所降温。

在抑制房价等方面，尽管“国五条”细则还没有出现立竿见影的效果，但是市场预期正在改变，近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。

侧重抑制投机*性需求

“国五条”细则指出，“当前房地产市场调控仍处在关键的时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作，要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

其中，在“坚决抑制投机*性购房”方面，税收政策成为了较大亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

链家地产市场研究部张旭告诉，这是头次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是依照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。

张旭指出，若这项政策得到严格的实行，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，*终致使销售量的下滑“相对于收紧2套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

伟业我爱我家团体副总裁胡景晖也指出，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款的成数升至45%，极大地提高了头次置业人群的购房成本”。

除此之外，为全面抑制投机*性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面，要求地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；在限贷方面，对房价上涨过快的城市，要激发国内市场有需求求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第2套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“将二手房交易作为抑制核心，将直接增加*客转让房产的本钱。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短时间买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。

核心城市房价涨势迅猛

业界普遍认为，促使“国五条”及其实施细则在两会前夕出台的重要原因，是由于春节前后乃至去年下半年以来，全国核心城市房价涨势迅猛。

在“国五条”此次签订的保护音像表演条约将使表演者禁止他人未经授权使用其音像表演的权利延及国际互联。条约还将使音像表演版权的20年最低保护期实施细则发布同日，中指院发布了2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。

100个城市中，有74个城市房价环比上涨，26个城市环比下跌。房价环比上涨的城市比1月增加了10个，其中，常熟、福州、金华、扬州等涨幅前10位城市环比涨幅在2.6%至4.1%之间；房价环比下跌的城市比1月减少9个，26个城市跌幅居前几位的依次是温州、海口、三亚，跌幅在2%至4%之间。

值得一提的是，北京、上海等10大城市住宅均价为16596元/平方米，环比1月份上涨1.09%。其中，深圳、广州环比涨幅均超过2%。

中指院的住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。22日，在“国五条”出台后的两天，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，较大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。

中指院指出，2月份100个城市的住宅平均价格自2012年6月以来连续第9个月环比上涨，但涨幅缩小至0.83%；同比连续第三个月上涨，涨幅继续扩大。据分析，去年年底以来，住建部政策明确支持合理的改良性需求，新增贷款增长显著，使得企业市场预期乐观，市场量价稳中有涨。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，全国主要城市楼市仍然延续2012年下半年整体上行的趋势。他认为，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场当中，而这部份市场常常是投机*性需求活跃区域。

多地出现“突击抢房”

“国五条”及其实施细则前后出台，尽管在抑制房价等方面还没有出现吹糠见米的效果，但北京等地二手房市场近日开始出现“突击抢房”现象。

我爱我家多家门店的一位负责人告诉，从3月1日傍晚政策出台后开始，全部周六日许多经纪人的就响个不停，有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题。

这位负责人说，消费者问的*多的两个问题是：“政策具体甚么时间开始履行？”、“我的房子是否是要按20%的差额缴税？”。与此同时，马上就要签合同的交易双方，都有尽快签订合同办理过户的意愿；刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快签过户；此外，近期有购房计划，或出售意愿较为迫切的业主，希望及早达销售易的意愿也更加强烈。

据我爱我家统计，新政出台后，仅3月2日单日的新增买房客户需求拜托量环比前一日增长了近3成；新增房源委托量则增长了近四成。

“我们的咨询一直处于超负荷运转的状态，为了满足交易双方希望迫切达销售易的心态，我们已经启动了在资质核验、销售签、贷款审批等各个交易环节的应急预案”。这位负责人说。

中原地产的统计数据也显示，仅3月2日，该机构二手房签量突破千套，到达了1059套，创下休息日较高交易记录。张大伟说，由于“国五条”实施细则出台突然，力度超过预期，这几日二手房市场签数量将持续走高。

不仅是北京市场，受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”的影响，上海、南京、武汉等地也先后出现了二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。

胡景晖亦分析指出，“国五条”执行细则在各地落地之前，受抢搭政策末班车效应的影响，二手房交易必将将迎来1波高峰。但在各地履行细则正式出台后，二手房交易量才可能进入低谷，并带来价格方面短暂的滞涨期。

全国政协委员、中海地产董事局主席孔庆平在接受采访时表示，“国五条”及细则出台之后，房价有望趋于平稳。他认为，从行业角度看，各地将房价年增幅控制在5%至8%是一种比较理性的状态。

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