以房养老试点再扩大房子养老的难点在哪里

　　以房养老试点再扩大 房子养老的难点在哪里?

　　近日，“以房养老”话题又浮出水面7月15日，保监会下发通知宣布：延长“以房养老”保险试点的时间，在北京、上海、广州、武汉4个先行试点城市的基础上，再进一步扩大试点范围据了解，广东部分地级市也将被纳入试点范围

　　什么是“以房养老”

　　指的是有房屋产权的老年人把房子抵押给银行、保险等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金也称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”这种说法太过于官方，很多人看的不是很明白

　　通俗意义上以房养老指的是利用老年人所拥有的住房寿命和老年住户的生存余命的差异，通过一定的金融机制（通常是指保险公司），能让老年人提前套现变现，能为老年人在余存生命期间，有一笔长时间持续并且能延续毕生的现金流入，老年人过世后房子剩下的产权年限交予保险公司安排

　　2014年6月，保监会公布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指点意见》，时间自2014年7月1日至2016年6月30日

　　“以房养老”目前的唯一一款保险产品：首款也是目前市场唯一一款反向抵押保险产品《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》获批上市销售的时间是2015年3月

　　目前“以房养老”的状态是什么样

　　2015年4月29日，经过房产评估、律师尽职调查等流程后，幸福人寿“房来宝”首批五张保单全部承保2015年6月12日，国内首批投保客户通过“以房养老”开始领取养老金截至2016年6月30日，共有60户78人投保幸福人寿“房来宝”

　　“以房养老”都经历了哪些进程

　　2007年10月，北京石景山区在寿山福海国际养老服务中心，率先开始“以房养老”试点做法是，该中心与地产经纪公司合作，将老人的房屋出租或代卖，所得房租返还给老人，抵免在养老院的所需费用但是项目推出后问者寥寥，不久就无疾而终了

　　2011年，中信银行在北京等城市启动“以房养老”的试点，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老不过，由于该项业务申请门槛高，整体业务量并不大

　　2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》国家发展改革委、民政部联合召开通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，中国将逐渐试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台

　　2014年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于展开老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险

　　四大试点城市北京、武汉、上海和广州都有接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人理论上如果是65岁男性有效房产价值为500万，那么老人每个月领取养老金为15155元，直至老人去世不过也有反面消息，比如成都的以房养老人就声称“后悔”

　　从区域来看，一线城市（北上广）相较于二线城市（武汉）对该产品需求、认知度高；从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从月领养老金来看，以月领养老金元占多数

　　“以房养老“的瓶颈在哪里

　　“以房养老”试点遇到的最大挑战是传统观念目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子

　　房屋升值利益归谁所有

　　老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部份，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人

　　老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同

　　此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有

　　养老金不够还怎么办不受追索的权利

　　老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿

　　一定要明确养老金领取方式

　　老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的获得方式，就国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待

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