市区老破小打不过郊区次新房别再迷信老黄历

发布时间：2019-08-25 19:30:14

市区老破小打不过郊区次新房?别再迷信老黄历了

本文转自公众号：购房大学（ID：goufangdaxue）

据数据显示，2018年北京市成交的二手房均价为438万元，是继北京二手住宅成交均价连续上涨9年后，首次出现了下跌。然鹅房价下跌之后二手房均价不得不说，还这么高……

最近有粉丝问，到底是买市区的老破小呢，还是上车最近开盘的这几个新房呢？

他手头预算有限，就200多万，买老破小，生活设施老旧，太不方便，可是新盘基本都在五环外，未来升值空间是不是没有老破小大呀，确实是个让人头大的问题。

咱们不妨先把问题简单化一点，为了便于对比价格涨幅，咱们把问题变成市中心老破小VS五环外次新房。一起看看，老破小到底是不是真的有那么好。

数据最能说明问题

以三环与五环外小区为例，

老破小代表：

1、东三环农光里小区，步行364米就是地铁十号线劲松站，建造于1985年，算是地道的老房子，三年涨幅41.8%。

2、位于西南三环的太平桥东里小区，距离7号线湾子步行562m，9号线六里桥东步行663m，7号线北京西站步行885m，可以说交通非常方便了，三年涨幅32%。

五环外次新房代表：

1、昌平回龙观首开国风美唐朗观，周边地铁情况：8号线霍营步行349m，13号线霍营站步行493m，8号线回龙观东大街步行697m。高层，物业服务良好，三年涨幅38%。

2、大兴中建国际港，位于大兴新城核心区，南门5米就是4号线枣园地铁站，小区管理完善，三年涨幅涨幅46%。

可以看出，这三年，无论是市区的老破小还是近郊的次新房，涨幅接近，甚至在发展势头正猛地地区，近郊次新房涨幅远大于市区老破小。

贷票很值钱，上车最重要

在目前的限购限贷下，虽然没有明文说明，但是我们默认，政府给予每个公民一次“首房首贷”的资格。所以对于年轻人，贷票很值钱。

另一个你需要知道的是，老破小和郊区新的的杠杆率不一样。

郊区地铁新容易贷款，这就表示，你可以以很少的首付上车！

例如总价同为500万的房子，你选了郊区地铁新，首付35%，175万。剩下的100%贷款，贷足30年没有问题。

但是如果你选择了市区老破小，因为房龄太老，评估差，银行一般会提高贷款成数，一般只能贷出一半，且贷款时限短，加上中介费，200万首付你休想拿下它。

所以，实际一点，老破小真不是随随便便可以撬地动的。

学区房有风险

有些人认为，“老破小”大多带着主城区的优质学区，虽然房子糟糕点吧，但至少孩子能上个好学校。

这种想法是错的。

1、真正优质的学区房“老破小”根本不便宜，单价比许多高品质次新房都贵，根本不是刚需客群能入手的；

2、学区房未必就是一块房价的“免死金牌”，就北京而言，针对学区房的调控一直在加大。

目前，学区大量外溢，不少名校都以建立分校或者合作的方式外迁至大兴和通州。

而且早在去年，东城区和通州区喊出了学区房6年一学位，东城区的新政甚至还与房产登记时间挂钩，年末更有海淀实行“多校划片”政策，让不少人大呼学区房要“凉”。

去年以来，你会经常听到某套房总价下跌100万乃至200万，再往下打听，往往就是学区房。学区的价值，不好量化，它的溢价有时候很离谱，说到底它已经跟普通人没什么关系，只与最顶端的人群的购买力有关。这些人一旦离去，回调也非常厉害。

居住体验很糟糕

这个大家应该都懂，其实说到底，买房子自己住，生活品质是每天都逃避不了的现实，陈旧的外立面、铁锈斑斑的闸门、“灰尘仆仆”的楼梯、可能一塌糊涂的物业……这样的环境真的是你想要的吗？

最后，究竟选市区老破小还是郊区地铁新，这是一个老生常谈的话题，每个人应该从自己的实际需求角度出发，我们的建议是：

如果你是一个单身或者新婚，请选择近郊地铁新，依照如今北京市的规划，三五年后，你的房子可能变成学区房，顺便解决了你未来孩子的求学问题。

哪怕没变成学区房，三五年后你家经济实力上涨，足以在市区购买一套小户型学区房挂户口，然后租住在学校附近，把近郊地铁房租出去。

市区老破小绝对是人民币粉碎机，不是火烧眉毛，为什么要选择“蜗居”在那样的环境里呢？