限購兩年后北京商辦市場蒸發了2400個小

发布时间：2019-09-16 16:04:46

　　限购两年后,北京商办市场蒸发了2400个小目标

　　“326”商办调控的履行周期已将近两年，北京商办市场在猛踩一脚“急刹”之后，迄今仍无松动迹象当公寓产品成为众矢之的，限购、限贷、限售……北京商办市场的销售额由2016年突破历史新高的2120亿元，到2018年跌落至558亿，创下近十年新低

　　而限购前后两年，北京商办市场销售额的对比则更加直观成交面积重挫7成，成交金额更因“326”而减少了近2400亿元

　　热与冷、狂欢还是沉寂，均掌控在有形之手挥动的指挥棒中

　　虽然北京商办的成交量呈现断崖式下跌，但消费端对产品需求的变化却并不大

　　2016年-2018年，单套建面在100平方米之内的小户型商办占到总成交的比重分别为81%、70%和70%，而符合“326”规划要求，单套面积超过500平方米的商办产品所占比重分别是2016年0.9%，2017年2.4%，2018年4.5%，大面积商办产品仍是市场的小众需求

　　从实际成交面积来看，500平以上商办的成交量也未现明显上升2016年共成交231万平方米，调控首年的2017年小幅下降至185万平方米，2018年有所回升，但234万平方米的成交面积也仅仅与调控前的2016年持平

　　市场变化的剧烈，更多地体现在商办产品的供应端

　　面积500平方米以上的商办产品2016年和2017年均仅占到总供量的1%，2018年达到13.1%，2019年至今，虽然仅供应了7.43万平方米商办，但新供产品全部是面积500平以上的大户型商办

　　两年下来，商办的限购限贷对于打击投资投机，抑制房价泡沫起到了至关重要的作用，但单套500平米的产品规划限制，客观上造成了市场的扭曲、库存的高企，并倒逼影响到土地价值的判断标准

　　市场需求本身就是细分多元，限定产品面积段以后，固有需求并不会消失，而是用其他方式体现

　　比如社区底商，便利店、洗衣店、药店、果蔬超市等业态，其主力需求面积均为单套100平方米以内的商业产品，大面积产品虽然可以分割使用，但如果面宽尺度较小，展现面不足，必然会影响到商家经营，从而折损到租金收益和商业价值，大面积的社区型商业也将因此面临更为严峻的滞销形势

　　再比如办公产品，500平方米办公面积大致对应着个工位，相当于中小型企业的办公需求，但实际上公司规模在50人以下的微型企业才是经济社会的主体，尽管微型企业通常选择租赁办公室，但小面积办公产品长时间供给不足，终究也会带来租金上涨的后果

　　一样，虽然办公产品也可以将500平产品分割打散后出租给小微企业，但当前开发商大多将其计划为整层或半层办公产品，而只有前期在结构和产品设计上为实际使用预留面积切分的可能性，才更有利于后期的市场去化

　　实际上，商办产品的去化压力已经开始作用到价格端，“以价换量”在北京商办市场大面积出现

　　“326”之后，北京16个行政区中6个区域商办产品的成交均价低于同一区域住宅价格的50%，还有5个区域商办与住宅价格的比值在50%-60%之间，其中成交价格最低的延庆，商办成交价仅相当于住宅价格的三分之一

　　去化艰苦、估值重挫，严重影响了开发商拿地开发的积极性

　　“326”调控之后，北京商办用地成交范围连续下跌2018年，北京土地市场成交商办用地的规划建面为158.69万平方米，相比2016几近腰斩而2019年至今，北京还没有商办用地成交与此同时，北京商办用地，以及一些配建大面积商办产品住宅用地也频频出现流拍流标

　　另外，调控后北京出让的27宗商办用地无一上市销售，其中的20宗地块甚至尚未动工而这27宗商办用地在土地交易过程中的平均溢价率为10.2%，而调控前同一时间周期出让商办用地的溢价水平还高达39.5%

　　史上最严厉的调控政策，令房企对商办用地的价值判断走低，成交溢价因此减少了近30个百分点

　　未来，商办如何破局

　　从开发者的角度而言，应精研商办不同业态对于产品功能的细分标准，综合小业主的资产增值需求，以及商家的经营需求，倒推产品营造细则，针对性地打造契合需求的产品，确保开发的产品能够覆盖更广泛的商家，从而保障小业主的出租率和租金水平，方能赢得更高的市场竞争力

　　而对于行业管理者，随着商办调控预期收效的达成，置业需求回归商业办公需求本原，个别过于“粗旷”的调控要求，比如单套500平的限制，退出或微调的时机其实已经到来