一二线城市去库存现隐忧或抑制房价过快上涨放弃

今年前11月三亚房价分析 旅游地产亟待转型

在国家旅游岛利好政策的推动下，三亚房价一路飙升，成交量一片大涨，据监测数据显示，2010年全年海南房地产销售价格为8735元/平方米；海口、三亚房价同比涨幅领跑全国，12个月均稳居前2位。但量价飞升的盛况并没有持续多久，昂贵的价格已让许多跃跃欲试的购房者望尘莫及，三亚楼市在有价无市中挣扎，这种境况一直延续到了2011年，在全国房地产调控的大背景之下，三亚无法独善其身，限购、限贷、一房一价、加息等一系列调控组合拳让三亚楼市已再无反击之力，楼市持续降温，市场观望气氛空前浓厚，开发商为了加速冲量，各种促销手段竞相登场，房价终于显示出松动迹象，据数据监控显示，2011年1-11月份三亚楼市总成交面积993711.26平方米，成交面积逐月减少；均价持续在2万徘徊，由今年1月份的26499元/平方米下降至11月份的22785.62元/平方米，下降了近4000元；2-11月份三亚楼市总成交套数为8977套。

限购令顺延已无悬念，随着来年房地产调控政策基调的确定，2012年三亚楼市的走势似乎已成为人们最关注的热点，据业内人士分析认为，楼市调控仍是一场持久战，目前三亚房价已经逐渐趋于稳定，但受全国降价大潮的影响，持续回落仍是大势所趋。2012年楼市调控政策仍不会放松，房产税试点城市有望扩容，限购如果称之为史上最强调控政策，房产会税的征收或可替代接棒。近期发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定，这一规定的实施对楼市调控意义非凡，能否真正抑制房价的高涨还需细化政策和长期考证。

楼市寒冬已成定论，但何时抄底却难下定论。数据调查显示，大部分网友认为2012年三亚房地产调控政策仍从紧，房价有继续下降的趋势，超7成的网友认为会延迟购房计划，继续观望再做打算，有超5成网友认为2012年上半年为购房的最佳时机。

国家统计局18日公布11月份70个大中城市房价数据。数据显示，11月新建商品房环比下跌城市达到了49个，首次过半。其中，11月三亚新建商品住宅价格环比首次出现下跌，跌幅为0.2%，同比上涨1.1%，涨幅较10月的1.4%有所缩小。而海口新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下跌0.2%，而10月则是同比上涨0.5%。三亚房价首现环比下降，拐点似乎已经逼近，随着年关的临近，开发商加速推盘，下降趋势已无法阻挡。

海南房地产网发布的2011年度三亚商品住宅销售排行榜的数据显示，无论是销售套数、面积还是金额，三亚凤凰水城、万科森林度假公园（动态 户型 相册 地图）、半山半岛都名列销售榜首，凭借着实力雄厚的开发房企、交通便利的地理位置、配套齐全的宜居社区，无不显示出实力大盘的市场独霸地位。三大楼盘各据一方，三亚凤凰水城位于河东区，成交面积为64400平方米，成交金额为184860万元，成交套数为857套；万科森林度假公园位于田独镇，成交面积为50810平方米，成交金额为141940万元，成交套数为868套；半山半岛位于大东海区域，成交面积为29680平方米，成交金额为114150万元，成交套数为152套。

在各个片区成交中，大东海半岛蓝湾与半山半岛占有了市场占有率、三亚湾红树林与新浪国际公馆、鲁能三亚湾分别位于销售排行榜前5强行列，为三亚楼市成交再添力量。

从年度销售楼盘成交数据看，购买产品类型以住宅项目为主，这也是由于三亚购房群体的单一性所决定，多是以养老为购房主要目的，购房者看重的仍是住宅较低的价格、宽松的居住时间，而三亚楼市亟待转型的旅游地产受制于硬环境、旅游业的发展和一定的投资风险，购买比重较少，如何解决盈利监管和经营管理是旅游地产首要解决的难题。

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