房價容忍指標地產泡沫破裂引來失去的20年

房价容忍指标 地产泡沫破裂引来失去的20年

房地产频遇调控，一份房地产崩盘时间表开始在上流传它回顾日本1985年-1991年房地产市场走势，发现与中国2005年-2008年房地产市场走势很是相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，崩盘可能只是预言而已

上盛传房地产崩盘时间表

中国与日本惊人相似

雷同

房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策

日本国土交通省本月公布调查数据显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位

经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%现在的楼市，确实和当年的日本非常类似树长不到天上去，这样下去早晚要出问题曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示

中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似

此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和之前的日本雷同

差异

政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同

在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求中国大量2、三线城市如今还可以吸引投机资金，所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重

戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强

中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫

沈建光认为，另一个视角是人口结构1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城（动态 户型 相册 地图）市化进程还处于加速阶段只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演

专家视点

房价须建容忍指标

在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全球的政府应该说都是失败者，几乎所有国家都屡次绊倒在房地产这块石头上

要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这1指标，相干部门就要马上启动调控机制汤敏认为，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系这一容忍指标也要设立下限，房价大跌一样不利于房地产市场的健康他说，最理想的状态是通过这1体系，让中国房价在四五年内实现软着陆

很多分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但一些日本房地产中介已开始把目光投向中国房地产的这些年

韩国

对货币购买力信心不足推涨房价

年，是韩国房地产的上涨阶段，1991年-1996年缓慢回落，亚洲金融危机前出现小幅回升1997年-2000年，韩国房价下跌近一半1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，韩国央行实行低利率政策，此举虽成功激活了韩国房地产市场，但也带来了房价高速增长的隐患

2002年以来，韩国经济已基本从1998年的金融危机中恢复，社会积累大量财富，大批资金进入房地产市场，使房地产市场出现过热2000年1月-2005年6月，首尔等9个地区公寓的平均售价上涨了2.8倍，同期韩国国内生产总值平均每一年仅增长4%-5%在首尔的高尚住宅区江南，一套100平方米的普通住宅，至少要10亿韩元（相当于人民币500万元）大部分韩国年轻人，如果没有父母资助，工作30年不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子2006年一项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示，由于对货币购买力信心不足，更愿意转换成投资品种以保值增值

新加坡

住房自有率从27%升至91%

新加坡住房自有率从1970年的27%上升到如今的91%新加坡住房市场是特殊的二元结构，近90%的居民居住在政府提供的组屋，这部分住房价格低廉，购买、使用和转手遭到严格规制；只有10%左右的人从自由市场购买私宅，主要是没拿到新加坡永居证的外籍人士、希望改良住房质量的本地富裕阶层和一些海外买家，虽然涉及居民比例不高，但因价值不菲，其对经济的影响也不容忽视，也经历过巨大价格波动

年，新加坡私人住宅价格涨幅达440%1996年-1998年，亚洲金融危机和组屋转售限制放开，导致私人住宅房价一度暴跌45%2000年暴涨30%后，2001年-2002年又连续出现10%跌幅，之后趋于平稳2006年，新加坡楼市热潮再度启动

今年新加坡政府宣布，凡购买私人房屋或私宅地皮，如在一年内转售，卖方必须缴付印花税，并将金融机构房贷比率上限由90%降到80%新加坡总理李显龙曾说：房子应该是买来住的，不是买来投机的

日本

地产泡沫破裂引来失去的20年

日本房价在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期经济危机年是日本房地产泡沫快速膨胀时期，在房地产价格飙涨和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策下，日本许多金融机构和个人加入炒卖土地行列1985年-1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中62万亿投向房地产和非银行金融机构

1991年，日本房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入失去的二十年1986年-1987年连续五次下降利率造成大量多余资金；1987年纽约股灾后继续实行扩大性货币政策，长时间超低利率将资金推入股票和房地产市场；1989年后连续提高利息至6%，导致股市1年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次下降利息，但刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败

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