地产地市回暖地价触底仍存在较大不确定性了

地产：地市回暖地价触底仍存在较大不确定性 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

土地市场整体成交情况：逐步回暖，土地出让金连续5个月环比上升，且同比降幅明显收窄；实际地价进一步下行势头明显减弱；溢价率回落至4%的低位，多数地块仍以地价成交。月地市整体成交明显差于去年同期，但降幅有所收窄，这也表明了地市的回暖，出让金同比大幅减少 1%，地方政府仍面临很大的财政压力。

分用途来看，住宅、商业用地都呈回暖态势，商业成交情况仍好于住宅，从实际地价情况来看商业用地也比住宅更为坚挺。月住宅、商业用地出让金同比都明显下滑，但降幅略有收窄；工业用地出让金降幅扩大导致整体土地出让金降幅扩大。

分城市类型来看，8月二线、三四线城市成交好于去年同期，一线差于去年同期。

月各线城市成交情况均差于去年同期水平，其中一线城市土地出让金降幅最大。

住宅用地：逐步回暖，实际地价进一步下行势头明显减弱。（1）8月成交建面同环比均上升，出让金已与去年同期持平。一二线城市实际地价经历了去年以来的向下调整后，近期进一步调整势头明显减弱。（2）月整体成交明显差于去年同期，带来未来商品住宅供应量不足、房价上涨压力提升的隐忧。

货币是金融的根基 住宅用地累计销供比：19个城市中，14个城市大于1，供给相对不足，未来存在房价上涨压力。

商业用地：成交好于住宅用地，实际地价一线上涨二线持平。（1）8月成交建面、土地出让金同环比均上升；一线城市实际地价自去年以来持续呈上涨态势，而二线城市整体呈持平态势。（2）月出让金同比明显下滑，但三四线城市同比上升，三四线城市商业用地成交的持续放量值得关注。

在财政收入、供地计划双重压力下，预计地方政府年内供地力度将明显加大，但由于需求端存在较大不确定性，地市回暖能否持续值得怀疑。从中报情况来看，除部分大开发商外，大部分开发商短期资金状况未改善，拿地空间有限。受国际局势不稳购房动力减弱、经济可能持续下滑收入下降预期提升、地方政府在预售环节控制房价致供应减少、商行贷款额度下降、利率优惠幅度缩小及部分购房者观望情绪影响，年内楼市成交不容乐观，开发商资金状况难有明显改善，拿地能力和意愿都难以提升。因此年内地市供求失衡可能加剧，成交难以放量，地价仍存在下行的可能。