2017年112月中国房地产企业新增货值

2017年月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

榜·单·解·读

2017年即将落幕，回看过去一整年的土地市场，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。

拿地竞争依旧激烈

百强内房企规模分化

2017年全年，百强房企在土地市场上相互逐力，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，无论是万科收购广信资产包，还是融创收购万达城，都反映出大房企的资源获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律似乎也开始适用于土地市场。

对比今年销售金额各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，未来百强内房企的规模还将继续分化。销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%，而对应企业的新增货值占比却达到了48%，因此未来TOP10房企的规模还有更高的上升空间。其他梯队来看，TOP50之后的房企稍显动力不足，企业的销售金额占比均要高于其新增货值，可以看到百强房企分化正在加速，企业的规模之争将愈演愈烈。

50强房企扎堆北京、重庆、天津等一二线

个别城市未来竞争加剧

从销售金额TOP50房企今年以来的拿地布局来看，一二线城市因为其庞大的市场容量吸引了大部分投资，典型如北京、天津这类城市，还有像重庆，土地供应充分加上市场容量充足，也成为TOP50房企的投资热土。但一些城市也因为房企的扎堆进入或使得竞争加剧，如合肥年的商品房平均成交面积为600万方，但今年销售金额TOP50房企已在合肥取得1027万方土地建面，是该市年商品房平均成交建面的1.7倍，未来随着大量的项目入市或将直接对各家房企造成压力。同时苏州、济南均存在类似情况，TOP50房企的新增土地建面分别为两市近两年商品房平均成交建面的1.6、1.4倍，其未来的市场压力不言自明。而北京的项目未来也存在销售压力，与前几个二线城市不同的是，这方面压力主要来源于政府的价格和预售证管制。

销售金额TOP20座次仍存变数

未来表现看货值

随着今年销售百强业绩的高歌猛进，企业也在拿地端积极补充货量，根据企业自身的土储情况，百强房企拿地表现也不尽相同，尤其是竞争激烈的TOP20梯队。从典型房企的土储总量和当年销售面积比值来看（简称存销比），一般房企当前的存销比平均在4年左右，千亿房企多数在4年以上，今年TOP20房企拿地表现根据其存销比也可以分为以下几类：

第一类是土储足够，拿地依然积极的房企：如恒大、碧桂园、融创，前两者本身土储丰富，在17年初的土地储备即分别达到2.3亿方和1.7亿方，而在今年的土地市场上却毫不懈怠，恒大、碧桂园两家分别斩获0.8亿方、1.3亿方土储。融创中国为今年的3000亿新贵，也是因为企业今年通过收并购新增了大量可快速变现的货值，使得融创不仅实现爆发式增长，也使得企业的土储成功破亿。

第二类是本身土储充足，在2017年拿地偏保守的房企，如绿地、招商。绿地控股拥有上亿方土储，但这样大规模的土储潜力并没有完全释放，近年来绿地的销售排名在逐渐下滑，因此企业首要目标在于激活自己的存量潜力，继续提高存量转化，而招商在前海拥有大量土地储备。

第三类是本身土储一般，今年拿地规模有些不足的房企。如金地、绿城、华润，前两家土地消化周期分别为4.1和为3.4，虽然处于安全线内，但与其他千亿房企相比则稍微逊色。对于这样千亿规模的企业来说，3000万方左右的土储还是略微不足的，仍有补充的空间。像今年企业的新增货值排名都在20位之后，远低于企业销售排名。另外还有像华润的年初土储在4400万方左右，存销比在5年上下，但今年的拿地销售比为0.6，低于TOP20的平均水平。

部分房企新增货值超预期

明年或迎业绩爆发

今年在土地市场上，一些房企表现的尤为积极，通过收并购、合作等房企为企业囤积了大量货值，新增货值是其同期销售的几倍之多，这也为企业在明年的业绩爆发打下了基础。这些房企大致可分为两类，一类是销售金额TOP30房企，未来想冲上第二梯队实现千亿目标的房企。另一类则是在百强集中度不断攀升的压力下，积极求生存的房企。

TOP30房企中，融信集团的新增货值与其同期销售金额之比居于前列，达到3.1以上。其17年新增货值达到1856亿元，位列今年房企新增货值排行第16位。企业今年的拿地方式灵活，通过合作及收并购方式获取了大量土储，共取得37宗地块，其中22宗为合作土地，在大幅提高企业土储的同时，也降低了拿地成本。

TOP30之后的房企中，福晟、俊发和弘阳表现优秀，三家企业的新增货值与其同期销售金额比值达到3.8以上，其中福晟集团更是达到8.8，成为TOP30后房企中的“土地收割机”。这也主要归功于企业完善的收并购机制，仅通过收并购福晟便取得了2713.1亿元的货值，为未来业绩增长提供了充足的弹药支持。

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