贝壳找房杨现领中国住房自有率达85市场动

贝壳找房杨现领:中国住房自有率达85%,市场动力取决于换房需求

2019年1月8日，由上海报业集团 | 界面·财联社主办、广汽传祺作为年会冠名合作伙伴的【界面·财联社财经年会】在北京JW万豪酒店圆满落幕贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领出席本次年会，并发表洞察报告《全流通时代》

“北京房地产市场中，购房者对于二手房、新房的选择倾向存在显著差异，前者数值约为90%，远高于后者的10%通常业主们在次的连环交易后才开始停止换房独特的交易结构致使北京房价始终居高不下”在1月8日举办的界面·财联社财经年会上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，过去一轮周期里换房需求是一线和二线房价上涨的主要驱动力，当前房地产行业已进入全流通时代，租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总体效果

本届界面·财联社财经年会以“回望与展望”为主题，贝壳找房受邀出席，杨现领博士在会上用历史的眼光梳理了房产行业发展脉络，并对中国房地产的整体现象进行了由表及里的分析此外，基于深度研究，围绕全流通时代背后的市场机制，以及2019年楼市预测做了分享

杨现领在【界面·财联社财经年会】上发表洞察报告

人均住房套数1.1，中国房地产正形成全流通格局

中国房地产市场的格局跟历史有很大关系，某种程度上历史不仅决定了今天市场现状，也将决定行业的未来会上，杨现领简明扼要地介绍了1978年至今多次房改对于房地产行业的影响他重点提及：1980年之后住房投资开始大规模增长，十年里整个中国成为当时全世界住房开发最快的国家；1998年国家全面取消福利分房，掀起新一轮的住房浪潮；2008年后，中国整个住房短缺问题得到初步缓解经历了40年住房开发和发展，今天整个户均住房套数在1.1左右，中国房地产已进入存量时代

从另一维度观察，杨现领提出当前中国房地产正在形成全流通格局，租赁市场、新房市场、二手房市场间联动越来越强他表示，存量时代租客进入二手房市场会有进一步买房子的打算，三个市场被打通，用户产生连环交易将极大地促进市场繁荣杨现领用“交易乘数”对这个理论做了详细解释，假如一百个租客买房子，50个买新房子，50个买二手房，卖掉二手房的业主重新去买房，如此循环三次就会有175个交易量，也就是说初始条件下，一个租客进入市场买房子，会带来1.75次连环交易

在杨现领看来，目前中国住房自有率为85%，也就是说大多数人买房，会以手中的房子换房子，以旧换新，换房需求占据主导地位，拉动整个房屋的交易量这种情况下，房地产市场的动力不是杠杆，也不是用户现金支付能力，而是整个换房周期的启动

2019年中国房地产市场的四大预测

年会上，杨现领以全流通视角，为2019年中国房地产市场送上了4个关键词，包括对市场的整体预测以及政策走向预期

第一个关键词为自然下行杨现领认为，房地产市场的回落，不是因为调控因素，仅是因为市场动力衰竭今天房价过万的城市非常多，年轻人购买力不足，无法启动换房，就会触发连环交易负反馈有个核心数据表明，以前带看20个客户就会产生一个成交，今天带看40个成交一个，成交周期在延长，市场处于下行状态

第二个关键词为巨量拐点18年房地产市场高位运行，新房交易额超过10万亿，二手房超过6万亿市场后续压力非常大，很多城市量价开始回落涨的城市在减少，跌的城市在增多

第三个关键词为库存再起可以看到，一二线城市商品房施工、开工面积还在涨，三四线的土地成交，相对来说占比也比较高，这就意味着明年或以后库存会比较多像北京整个2019年全年预计供应90平米以下的限价就有两万套

第四个关键词为中温放松意思是说整个房地产市场会进行边际放松在杠杆率与地方政府债务都很高的情况下，市场不具备靠刺激大规模维护房地产的条件，总体上明年房地产政策会维持比较谨慎的态度

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