2007年海南海口商品住房成本分析

2007年海南海口商品住房成本分析

国家统计局计划对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查，一名曾在相关部门工作的业内人士，给提供了2007年海南省海口市有关部门所做的商品住房成本分析许多人认为，房价主要受供求影响，中国人喜欢买涨不买跌，住房成本的参考价值越来越低，即便公布了本钱，房价也不会因此下落

住房成本各说不一

住房成本到底有多少，此前广泛流传两个版本

开发商及其代言的业内认为，近年来拿地成本高税也高，开发利润其实不丰富，房地产开发商的平均资产收益率不到5%华远房地产董事长任志强证实，平均行业利润率大概只有8%左右

同开发商的说法不同，地方物价部门公布的数字则令人震撼据了解，2005年福州市物价部门曾对福州市区商品房社会平均成本进行测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%，最低的为20%，最高的为90%

据了解，广东省政协委员曾提出开发商应当公开房价成本，但是广东省建设厅却以保护企业的商业秘密为由，否决了这一提议

因而，有很多人猜测，政府会一直不公布住房成本，这也是此次国家统计局计划对40个重点城市商品住宅开发费用调查，引起广泛关注的重要原因

据了解，本次调查的主要内容是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况

海口住房成本分析

据了解，此次国家统计部门拟对重点城市中部分房地产开发企业和2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目进行样本调查

为避开此次调查，一名曾在相关部门工作的业内人士，给提供了2007年海口有关部门所做的商品住房成本分析

他给出的商品住房开发成本计算公式与此次调查大致相同，即商品住房开发本钱=土地成本+房屋建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+小区设施建设费+管理费用+贷款利息+税金

首先是建安成本，这位人士介绍说，当时有关部门提供的2007年度海口商品房建安成本的价格标准是：混合多层700元每平方米；框架多层950元每平方米，框架小高层1200元每平方米；框架超高层为1800元每平方米

第二是土地成本方面，土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和首先是区片基准地价，其次是期日修正系数，海口市基准地价评估基准日为2004年1月1日，地价指数的基年为2003年

据海口市地价动态监测体系公布：2004年底的住宅用地地价指数为1.02%；2007年第一、二季度为2.83%、2.11%根据有关规定，按期日修正后测算出各地段基准地价

土地使用权出让金方面，可根据各种土地获得方式，测算土地使用权出让金

第三是房屋建筑安装工程费方面，根据《海南省建筑工程预算定额》和市场价格，按规定及收费标准测算出具体的建筑安装工程费

第四是勘察设计及前期工程费=房屋建筑安装工程费8%

第五是小区设施建设费，其中基础设施费方面，包括房屋开发过程中产生的供水、供电、供气等以及道路等基础设施费用配套设施费方面，包括开发小区内产生，可计入房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔等设施支出其他还包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费用、贷款利息、按国家有关规定征收各种税费等

调查无碍房价运行

由于触及敏感的住房本钱问题，这位人士只给提供了部份数字和计算方法

但他同时提出，其实有些数字是可以参照的如政府相干部门前不久曾做过调查，认为海口的政府新建保障性住房本钱比较大，得出的结论是海口市廉租房造价在2800多元/平方米左右，与市场上普通商品房住房的差价不大

调查认为，目前海口居民的住房消费能力比较弱，大部分居民买不起商品房，需要政府提供保障性住房根据对居民住房支付能力进行分析表明，海口普通居民要想在海口购得一套地段一般、面积适合的房子，也要8年不吃不喝才行

据了解，对住房开发本钱摸底曾在很多地区上演过，但最后皆不了了之

很多业内人士认为，调查将很难，如很多房地产企业弄虚作假，还有很多本钱是见不得光的但更多的市民还是对此充满期待，最少知道自己花了那么多钱买房，都是给谁了

更多市民也知道，这样的调查并无碍房价运行中国人喜欢买涨不买跌，房价越是看涨，很多购房者反而会追涨购买，以致于房屋本钱的参考价值越来越低

很多业内认为，房子的价格是和成本其实并无多大关联，公布了成本房价也不会下落

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