想買到未來一兩年跑贏全國的房子你需要看這

想买到未来一两年跑赢全国的房子你需要看这三个指标

这是一个几乎人人热聊房地产的时期

金融圈也不例外浙商证券分析师杨云告诉我们，想投资房地产，既要择时，也要择城

先来说如何择城浙商证券分析师杨云建议从以下三个维度考察究竟哪些城市具有房价上涨潜力：短时间看市场氛围、中期看去化速度、长期看人口增长

一个城市房地产销量与去年相比出现了明显的由冷转热、或由热转冷，通常分别预示着价格将上涨或下跌特别值得一提的是，销量的同比变化方差较大，所以在经历买卖双方排队过户的火爆以后，楼市往往会进入一段低迷期

所谓择时，杨云表示，房地产投资的时机主要考虑政策拐点，尤其是货币政策的拐点，总的来说，就是在降息周期买入，加息周期卖出

至于未来一两年有潜力跑赢全国的城市，杨云强烈看好杭州、武汉和太原，理由都是销量开始爆发而对前期房价涨幅屡屡领先全国的深圳，杨云持谨慎态度，称该地区楼市已开始降温而合肥和长沙这类近期表现出色的二线城市，由于外来人口较少，投资需要谨慎

一 短期看市场氛围——销量由低迷向热销转变

杨云表示，一般来讲，商品房销售面积的变化领先商品房价格的变化，因此，一个城市销量由冷转热预示着接下来市场将迎来价格的上涨，由于政策缘由或者市场原因销量由热转冷也意味着本轮行情的结束考虑到季节因素，一般上半年因春节假期的因素为市场淡季，下半年金九银十和房企年底的冲刺为市场旺季，因此使用销量的同比增速较为适合

他称，由于遭到各类预期的影响，市场情绪变化较快综合来看，销量的同比变化方差较大，经常会出现在政策即将调整的关口时点交易双方熬夜排队过户的火爆景象，销量同比暴增，然后市场进入一段低迷期，销量同比暴跌

不过，所谓的销量火爆或低迷，究竟该如何界定呢杨云解释道：

这就需要对每一个城市本身的发展规律进行分析本轮国内地产的长周期叠加了快速城市化的进程，因此销量本身天然的具有一个的稳定增长这个稳定的增长均值，北京 12%，上海 22%，深圳 3%，苏州 10%，南京 36%，达到均值的同比增长应视为正常，当销量的同比增长超过一个标准差时，才能视为有效突破，才表明市场进入火爆阶段

统计自2010年以来不同城市销量的波动，一线城市均值为12%-38%，这些城市的新居市场每年都在增长，标准差为38%-110%，上海波动最小38%，深圳波动最大 110%，大幅上涨大幅下降经常上演二线城市均值10%~36%，标准差45%-68%，三线城市均值27%-34%，标准差68%-71%

2 中期看去化速度——去化周期延续低位徘徊

按照浙商证券杨云的解释，所谓的去化周期，便可售面积/当期销售面积，代表着依照当前销售速度将当前短时间库存完全消化的时间

如果去化周期持续在低位，则意味着一方面马上能卖的房源较少，一方面近期市场交易活跃杨云表示：

统计自2010年以来不同城市去化周期与房价的关系，一般情况下当去化小于 40 周，房价看涨，当去化大于 40，房价不会大幅上涨

三 长期看人口增长——长期人口需求大于广义库存

广义的库存和长时间人口需求分别是指甚么呢杨云称，广义库存除了中期指标中的可售面积部分（到达上市标准的房源），还包括体量更大的施工面积以及未施工土地面积而长期人口需求，结合近期农民工市民化的政策导向，常住非户籍人口在所处城市定居下来是住房需求的主力

如果依据上述三项指标，如何挑选出主要一二线城市未来一两年内房价大概率跑赢全国平均值的城市呢杨云用下面这张图预测了未来一两年有潜力跑赢全国的城市图表显示，他强烈看好杭州、武汉和太原，理由都是销量开始爆发

而对前期房价涨幅屡屡领先全国的深圳，杨云持谨慎态度，称该地区楼市已开始降温而合肥和长沙这类近期表现出色的二线城市，他认为由于外来人口较少，投资需要谨慎

说完了“择城”，再来说说如何择“时”杨云表示，房地产投资的时机非常重要，这主要考虑政策拐点，尤其是货币政策的拐点，总的来说，就是在降息周期买入，加息周期卖出

至于当前的房地产市场，杨云认为：

一线城市主要因为上海近期冲刺了一段，现在进入自然的市场回调阶段三四线城市在国家去库存政策的支持下，去年底至上半年有所起色，随着政策的边际功效递减，若未有更进一步的刺激政策，三四线城市的房地产市场难有起色

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