走差异化道路新形势下海南本土地产企业的转

走差异化道路:新形势下海南本土地产企业的转型

—访海南南光瑞佳房地产开发有限公司总经理 李峰

2010年初以来，国际旅游岛的建设，带动了海南房地产业的大发展，“房价迅速蹿升”、“大批国内一线地产企业入驻”、“炒房团蜂拥而至”、“海南土地被瓜分”……一时间海南成为房地产业界最受关注的焦点随着国家打压房产投机政策的出台，海南的楼市热潮逐渐冷却，房产成交量一路下滑，但与此相反的是自4月1日“禁地令”结束后，海南的土地交易市场达到前所未有的活跃程度

建设国际旅游岛新形势下的海南，地产行业前景如何未来会朝怎样的趋势发展海南本土企业将如何在新一轮激烈的竞争中生存并持续发展带着对海南房地产市场现状的种种疑问和思考，走进澄迈瑞佳?万树阳光项目，特别邀请到海南南光瑞佳房地产开发有限公司总经理李峰先生，听听他对海南房地产市场的分析和看法，以及面对诸多进驻海南的国内一流地产企业带来的竞争压力，作为本土企业，瑞佳是如何成功转型，走出差异化的道路的

状况分明的房产市场与土地市场

对海南的房地产市场，李总有自己的看法，他认为，海南的情况比较特殊，首先就房产市场来说，国家调控政策出台以后，全国的楼市成交量包括海南都在萎缩，从这一点来看，海南与内地的房产市场状况相似，不同的是内地一度出现小幅的房价下调而海南的房价则表现的更为“坚挺”；从土地交易市场来说，海南明显有别于内地，尤其在4月份之后，内地的土地交易市场有淡有热，但在海南则表现出一种普遍性，只要是政府挂牌交易的土地，均竞争激烈最终无不以高于原来2—3倍的价格被拍下，且买入的都是外来的企业或集团，国际旅游岛的建设使得海南已经作为一种可长期持有的资源被外地企业疯狂抢占，海南房地产市场的特殊性即表现于此

李总对此进一步分析道，海南会出现房产市场与土地市场两种现状分明的情况，主要是因为两个市场的受众不同：房产市场的客户主要针对个人，无论是出于投资还是自住，他们受政策因素的影响较大，所以此番调控后购房者的态度变化第一时间反映在房产市场情况上；土地的买方则主要是集团、企业，他们考虑的是地块的长远投资价值，而海南独一无二的自然、气候、环境和生态等资源让他们看到了未来的升值潜力，加之建设国际旅游岛带来的种种优厚政策，占有海南这个稀缺资源的其中一角已经成为不断进驻海南的外来企业的共同心态

土地交易的活跃预示了未来房价的走高

“受土地市场活跃的影响，未来海南的房价只会更高”李总说到他认为，尽管在短期内受政策调控的影响，海南的房价可能会有小幅的回调，但不可能达到内地房价的下调幅度，一来虽然在年初海南的房价经过一阵非理性的快速增长，可是就目前来说房价的绝对值还未达到国内一线城市的水平，还有一定的上升空间；二是如上所提到的，近几个月来，海南公开招标的土地，中标的均为外地企业且最终成交的价格要高出原来许多，这表明了外地企业与本土企业对海南房价的心理预期价位不同，本土企业认为以高价成交的土地最终可能无法获得利润，但外地企业不同，进驻海南的企业中有不少是国内一流的大型地产机构，他们具有在一线城市成功运作的经验，海南各方面的资源优势让他们认为海南的房价完全可以赶超其他城市，而在海南购房对外地客户来说就是一种奢侈品的享受，所以未来海南的房价只会越来越高

根据国家相关土地闲置政策的规定，今年拍出的这批地块需要在两年内动工，进度快的项目后年便可推向市场，李总预测，两三年后推出的这部分项目土地的成交价格会直接体现在房价上，加上到时候海南的各项配套设施正在逐步完善，房价更加不可能走低了

本土房地产企业的华丽转身

谈到外来地产企业的进驻，李总坦言，海南本土的房地产企业压力很大，面对激烈的竞争，以往的优势不再：海南的房地产市场本来主要面向的就是岛外客户，外来企业在内地自有一部分客户群，在客户资源的竞争上，海南本土企业不占优势；目前已在海南拿地建设的大开发商，例如万科、恒大、雅居乐、富力等，无论是从资金实力、开发经验还是品牌口碑上来说，优势要远远大于本地企业，这些都影响了海南本土房地产企业的生存和发展

在经过对海南房地产市场现状的深入研究和思考之后，李总认为转型是海南本土地产企业的唯一出路，本地企业要走与外来开发商不一样的差异化道路“瑞佳商业广场（动态 户型 相册 地图）和瑞佳?万树阳光就是瑞佳房地产成功转型的代表”，李总介绍道据了解，瑞佳房地产计划将瑞佳商业广场打造成澄迈第一家集娱乐、购物、休闲、餐饮等多种功能于一体的大型综合性商业广场，可充分满足本地居民的日常生活和岛外旅游者的购物需求；而瑞佳?万树阳光是“瑞佳”系列的Ⅱ期项目，由酒店式公寓、电梯公寓和商业内街构成，适合长期投资和旅游住宿

李总表示，就目前来看，除了海口和三亚，海南的多个市县均不具备大型的商业广场，而海口的商业面积早已达到饱和，这次瑞佳商业广场选址澄迈，除了瑞佳房地产自身的本土资源优势外还考虑到澄迈距海口市较近、经济和消费水平也略高于其他二三级市县，瑞佳地产还计划在未来的5—10年内在海南的各个市县均规划建成大型的商业广场，让瑞佳品牌深入人心

他认为，随着国际旅游岛的建设和发展，未来海南的人口将由本地居民和岛外养老、旅游、度假人士以及外地企业进驻带来的岛外常住人口等几部分组成，岛外人士对商业配套自然有一定的要求，海南经济发展、本地居民人均收入及消费水平的提高也将带来大量的需求，瑞佳看到市场的这部分空白和发展前景，所以率先在海南规划开发综合性商业广场同时，李总还表示，这样的项目规模小、周期长，还需本地的人脉资源，是许多外地开发企业不愿投入精力去做的，而正是抓住了其中的差异，瑞佳实现了成功转型

科学分析市场，找寻合理的项目定位

关于澄迈未来的规划发展，李总为我们做了一个分析，澄迈目前的规划主要分为四个版块：盈滨半岛，以高端旅游地产为主导，主要发展酒店、度假与娱乐产业；澄迈县城，因其周边配套较为成熟和齐全，所以主要面向以养老、自住为主的中端客户；老城开发区，以发展商品房及满足工业开发区所需的周边配套为主；红树林度假区则是针对特别高端的客户群，主要规划开发五星级度假酒店、游艇码头、高尔夫球场等高端产业

瑞佳计划推出的万树阳光项目地处澄迈新老县城的交汇处，南眺山峦田野，俯瞰南渡江和县城全貌，周边万亩森林环绕，北靠文化广场，东临200亩绿地广场，配套完善，正是建立在对澄迈科学的区域划分和分析上，瑞佳?万树阳光找到了适合自己的合理的定位，李总表示

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