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海口人均商业面积将超7㎡ 将引商业地产血战

2015年上半年收官日，万达地产斥巨资在海口拿下白水塘217亩地，海口万达广场项目终于落地，预示着国内商业地产龙头房企万达地产正式加入海口商业地产战团。

万达入场之前，竞争早已异常惨烈，在海航、绿地、恒大、新城控股、远大等品牌房企的带领下，海口开启了综合体模式，商业地产前所未有的风生水起。未来在200多万常住人口的海南省会，比拼的不再局限于住宅地产，30多个巨无霸综合体带来超过1千万㎡的现代商业地产，竞争更加激烈，血战更有看点。

人均商业面积将达7.8㎡

据房掌柜不完全统计，目前海口市区域范围内，成规模的现有商业(城市)综合体已超过30个，其中商业地产部分面积约443.625万㎡。按照最新人口数据，海口常住人口217万计算，人均商业面积已经超过2㎡。

而在建、待建的综合体项目多达37个，未来几年将新增1263.83万㎡商业面积，使海口市整体商业地产面积高达1707.455万㎡，人均面积达到7.868㎡。

按照业内普遍认为一个商业综合体辐射35万人的标准，折合下来217万人口的海口市，合理的综合体数量为6.2个，67个综合体是这一标准的10.8倍。按照人均面积来看，国际惯例商业需求为10个常住人口配备1㎡商业面积，目前我国一线城市都达不到这个标准，一般为10：0.8的标准，二线城市一般在10：0.6-0.7左右。而海口市商业地产人均面积目前已经超过2㎡，未来几年还将攀升至接近8㎡。

广东三赢工程管理股份有限公司董事长、原海口经济学院房地产专业主任唐惠良指出，不仅仅是海口，目前全国普遍存在综合体膨胀、商业地产过剩的问题。唐惠良认为，未来海口商业地产面临巨大的考验，肯定会出现大面积闲置、烂尾等现象。

产业转型催生综合体兴起

自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，既能够规避限购政策，又可低价拿地的商业地产增速达到了30%。一份2011年数据报告显示，当年排名前20名的开发商已全线进入商业地产，整个房地产行业的重心已经从传统的住宅开发转向了商业地产。

另一方面，商业地产还能为地方政府带来政绩、税收、就业岗位，例如海口万达广场投资期间预计将实现总投资额10%的税收，约7亿元，项目运营后至少可以解决10000人的就业问题，实现每年税收预计将超过1亿元。

多方面的利好，使地方政府也热衷于开发综合体项目，并为这一领域的开发商提供政策、用地供应、贷款资金等方面的便利。

而对于海南国际旅游岛来说，综合体项目还暗合了房地产产业转型的需求。

住宅地产的过度开发，使得海南发展正在丧失持续、长远的驱动力。从2010年以来，历年海南省政府工作报告中，推进房地产结构调整，控制普通商品房开发，重点发展旅游地产、商业地产等可持续性地产项目等，类似的提法层出不穷。至2014年三亚提出停建80㎡以下户型商品房开始，大力发展可持续的经营性地产逐渐在执行层面强化落实。

而综合体项目无疑是政府和开发商现阶段的最佳选择。于是绿地、万达、恒大、保利、海航等房企纷纷开启造城模式，抢滩海口商业地产。

根据海南省统计局投资处的统计，今年1-5月，海南房地产开发投资中住宅开发投资比去年同期增长11.1%;办公楼、商业营业用房分别增长35.4%、54.7%，增幅远大于住宅开发。1-5月海南新开工面积中，住宅新开工面积增长3.6%，办公楼增长83.6%，商业营业用房增长31.2%，增幅同样远大于住宅。

商业新格局更匹配国际旅游岛

在发展可持续性地产项目的指引下，随着各大房企抢滩进驻，海口商业新格局日渐明朗，新老商圈交替互补，既能满足常住人口的中低端需求，又能满足进岛游客的高端需求。如果新兴的现代化商业地产一一兑现，未来海口商业地产的新格局无疑值得畅想。

中原地产海南首席分析师马晓亮认为，目前海口整个商业地产模式处于初级的阶段，普遍以饭店+商场+主力超市的形态存在，缺乏高端现代商业地产的引领，同时在游玩、游览方面，几乎还是一片空白;未来随着万达的进入，以及远大、新城控股等商业综合体的运作，整个商业结构期待有一个很大的提升。

从区域布局上看，国贸商圈、明珠商圈、解放西商圈代表了目前海口传统商业地产的顶峰。随着海航对大英山的耕耘，绿地集团在西海岸和灵山镇两个大手笔城市综合体的打造，远大地产在西海岸的商业综合体崛起，新城控股和恒大对海口南部椰海大道一带的开拓，以及观澜湖在远郊自成一派的休闲、观光游览、高端购物的全产业链营造，保利秀英港综合体的强势营销，以及万达进驻海口中轴线白水塘，未来的海口现代商业中心多点开花，将构建更加完善的商业布局，以商业化带动城市化更快发展。

另一方面，从众多综合体项目的形态特征看，不仅覆盖了美食餐饮、中高端商场、酒店、写字楼等传统业态，还包含游览观光、主题乐园业态，此外基于海南特有环境资源的度假休闲、医疗康复、生物制药产业，以及弥补海南物流缺陷的物流仓储中心、互联网产业园等形态，均有相应规划和大型项目落地。

空间布局更加合理，产业布局更加完善，现代商业地产正在快速完成对传统商圈的超越和升级，构建更加匹配国际旅游岛省会城市的商业新格局。

未来商业地产将现血战新常态

上千万平米的综合商业体量，面对仅仅200多万的常住人口，竞争可想而知。唐惠良表示，大环境上，目前网购电商大行其道，正在挤压传统线下商业体系的生存空间，相比金钱来说，消费群体越来越在乎自己的时间成本。同时，业内人士指出，受制于海口人口密度缺陷，未来的海口，绝对绝对会上演一场相较一线城市有过之而无不及的商业血战。

另一方面，马晓亮认为，商业地产的升级反过来要求城市消费观念和消费习惯要有一个适应性的磨合期，这个磨合期既是对海口商业地产的一大考验，也是整个商业地产的一个机会。在这一磨合期内，每家商业综合体所拥有的优势和面临的困难都不相同，怎么通过磨合找到不同的成功之道，是众多商业地产项目在这场竞争中存活的关键。

其实，现有商业竞争已经非常激烈，业内人士分析，海口国贸商圈的上邦百汇城和宜欣购物公园，大同路的万国大都会和香港城，就是两对活生生的案例，后者都面临着前者所带来的巨大竞争压力，其中宜欣购物公园已经启动重建盘整，未来会以宜欣城的新面貌出现，但效果如何还难以估计。

新兴的商业综合体中，去年开业仅22天就关门歇业的海口东站国际商业广场（动态 户型 相册 地图）为后来者提供了前车之鉴。这一55万平方米的商业巨舰，被一场出其不意的台风刮出了自身多重问题，最终导致停业。

海口东站国际商业广场折戟时，周边一带还尚无大型的商业综合体项目进驻，而现在的恒大文化旅游城和海口吾悦广场未来都将背靠火车东站，争抢这一交通枢纽的客源，竞争压力可想而知。

马晓亮认为，目前各家商业综合体都有自己的潜力，保利中央海岸离传统商业中心更近，更具有地缘优势，恒大和新城控股如果将火车东站人流运作起来，未来可覆盖海南全岛，万达已经在众多二三线城市证明了自身的优势和能力。

在这场真正的现代化商业的洗礼中，马晓亮指出，怎么解决进入之后品牌落地问题，保证把各自成功的因素融入当地，从而去用心培育，将决定谁会最终胜出，这也是商业地产的魅力所在。

房地产和旅游业合体破局

基于海南经济发展的外向型特点，正像住宅地产一样，海口巨大的商业地产体量也不可能只针对本地客群。房地产业和旅游产业的优化结合，带动整个旅居度假产业链的升级，也是海南发展可持续性房地产项目的最终目的。

马晓亮看来，分析海口商业地产，不能仅仅从房地产业和本地消费市场来考虑，而是一个旅居上下游产业的大课题，即“把旅游目的地变成度假目的地，拉长游客上岛休闲度假的周期，打破淡旺季的区分”。

这个需要整个行业在产品打造、物业服务、销售模式、物业管理的模式，都要发生一些改变，才有可能做到。种类丰富的综合体项目可能是目前产业升级的最佳选择，地产界资深人士认为，商业地产无论从近几年来的政策环境看，还是从城市化进程、拉动内需的经济环境看，都有着较好的发展前景。

著名经济学家龙永图也建议海南开发企业在提升建设质量的同时，衍生一些相关配套服务，尤其是新增一些商业综合体项目，这也是城市发展的必然产物。

一方面，综合体项目的聚合效应，以及衍伸出来的丰富商业形态，为旅游产业提供了更完善的服务，增强游客黏度;另一方面，不断增大的游客数量，更加丰富的旅游消费，又是海口商业地产必不可少的支撑。

未来，对上岛游客的消费潜力挖掘，将成为海口大量商业地产的生命线。

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