地产地产渐进布局期的

地产：地产渐进布局期 - 1 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

调控初具成效：房价涨幅明显回落，成交萎缩。自2010年4月份“国八条”新一轮房地产政策调控以来，经过2010年9月份二套房政策和2011年年初“新国八条”的“限购”和房产税试点等政策加码后，调控效果逐渐开始显现，商品房市场降温明显，房价涨幅明显回落，商品房成交量也呈现萎缩趋势，调控效应逐渐显现。

行业基本面运行展望：房价上行受制，成交或趋稳。房价将受制于多方面压力：首先是政策调控；其次是开发商资金压力加大；另外，地价的回落，将有效稳定房价。成交量方面，2011年较为充足的供应量，或将有效弥补政策调控下的部分需求下降。限购政策对商品房成交量的影响或将小于市场预期，我们测算限购对全国成交面积的影响在-1 %以内。

保障房难以冲击商品房市场。保障房政策是楼市调控的治本之策，是周期性较强的房地产市场的稳定器。由于保障房和商品房的受众区别明显，不会对商品房市场形成较大冲击。假设这 600万套保障房的套均面积为60平米，总计约21.6亿平米，从过去5年看，全国住宅新开工面积总计约46亿平米，商品房销售面积总计约41亿平米，与之相比，未来5年的保障房计划占比均不到50%，因此，也不必对大量的保障房落成而影响商品房市场过分担忧。

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2011年二季度房地产行业投资策略：维持“看好”的行业评级。基于以上我们对行业基本面和政策走向的判断，房价或有小幅下降，限购政策对全国成交量的影响或低于此前市场预期，商品房成交量难以大幅下降而有望保持相对稳定，房价的松动将减轻调控压力，政策预期趋于明朗，我们维持对房地产行业“看好”的投资评级，二季度地产股估值修复行情有望得到延续。上涨的催化剂可能有：房价统计数据的实质性下降，行业调整周期和调整力度、商品房成交量好于市场预期等。具体投资品种上，我们看好以下几类公司：行业龙头公司：保利地产、万科；快速成长的二线龙头公司：荣盛发展、首开股份；具有其他非地产业务亮点的公司：福星股份、新湖中宝；商业地产类公司：世茂股份、中国国贸。