購房五點提示買二手房哪些啞巴虧不應吃

　　购房五点提醒：买二手房哪些哑巴亏不应吃

　　在楼市供不应求的情况下，二手房成了一些购房者的选择对象

　　法律专家提醒，二手房买卖中常常隐藏着一些购房圈套，稍不留神，购房者就可能吃到“哑巴亏”

　　送装修

　　空口无凭维权难

　　赵先生在买房之初，以为捡到了便宜看房时，卖家许诺赠送这、赠送那，并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎样好于是，赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱

　　没想到，时隔不久，赵先生在打扫卫生时发现，这套房屋的厨房下水管道不畅，常常堵漏，卫生间的座便器按钮也不好使，墙壁上的电插座有两个不好用而且，卖房者居然将橱柜拆下运走了为此，他生气地找到中介，要求“维权”可是，赵先生最终却只能干吃哑巴亏原来，当初在签房屋买卖合同时，双方对此类问题并没有具体的约定

　　说法：这1实例警醒人们，买二手房务必认真验房在看房过程中，买方不仅要仔细、严格地履行验房程序，而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上，不论是室内装修情况或附属设施、装备的赠送，都应以书面形式肯定下来，并将其作为买卖合同的附件同时，双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时，卖方应承当的违约买方也可通过“保留5%～10%的尾款于交房时支付”的方式，来确保本身的合法权利免受侵犯

　　签“阴阳合同”

　　后患无穷

　　近日，闵先生看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同可是，在签订合同的时候，卖家多准备了一份合同，并解释说，另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用，成交价格写120万元就可以，这样就能少交点税闵先生同意了这一建议，最终和卖家签订了一套“阴阳合同”

　　不久，闵先生依照160万元的实际交易价格支付了购房款，但因房屋价格上涨，卖家却不愿交易了为此，闵先生要求退款，不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称，只能按此合同上的价格退还120万元购房款同时，卖家还拒不承认双方签订过另外的合同不得已，闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉掌控的房产官司

　　说法：法律专家指出，签订“阴阳合同”进行偷税的行动不但损害国家的利益，也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税行动，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款构成犯罪的，还要依法追究刑事

　　从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让房屋时由于增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方另外，买方要用这套房产进行抵押贷款时，由于登记的房价很低，往往也很难获得大额贷款

　　草率付“意向金”

　　难讨损失

　　前段时间，徐小姐看中一处价值148万元的二手房房产中介对她说，该地段房源紧俏，为防止他人抢先，最好先交3万元“意向金”急于买房的徐小姐，爽快地支付了“意向金”次日，当她与家人一起去实地看房后，认为房屋的朝向不好，便向房产中介要求撤销购房拜托并返还“意向金”，但遭到谢绝房产中介称，其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着“出售方同意按徐小姐购买总价即支付方式出售，则原意向金转为定金”，而本案中的卖家对徐小姐的购房条件已予以确认，故徐小姐的购房“意向金”已转为“定金”，不能退还无奈之下，徐小姐告到了法院

　　法院审理后认为，双方所签署的《拜托购房意向书》属双方真实意愿的表示，且卖房人接受了徐小姐提出的条件，并收取了由房产中介转交的“意向金”，所以这笔钱的性质已转换为定金根据法律规定，交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金为此，法院判决徐小姐败诉

　　说法：在国家有关房地产的法律法规中，并没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金，而“意向金”在怎样的情况下可转换为定金或转换为保证金，实际上只是房产中介的一番解释而已所以，买家应警惕房产中介的文字游戏，那种不假思索地交付“意向金”的做法，很容易埋下权利受侵的隐患

　　交接不仔细

　　枉付欠费

　　刘小姐今年购买了一套二手房后，接到一张催费单原来，该房“前任”是1租赁户，拖欠了近一年的燃气费，原房东并不知情，表示没法追缴欠款最后，天然气公司多方追缴欠款末果，便对该户采取了停气措施刘小姐虽屡次联系前任租户，但一直没法讨回费用，无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费

　　李先生买了套二手房后没多久，即被供电公司告知，该房电表曾被改装过，有窃电行动，要交巨额罚款李先生连忙去找原房主，可先是找不到人，后来好不容易找到，对方又不理睬他无奈，李先生只能自己“吃进”了罚单

　　眼下，在二手房买卖中，因水电气或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷，不在少数

　　说法：在二手房交易或者在租赁房屋过程中，购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或交接，购买了二手房的用户，如果不及时过户，轻则可能要承当欠缴的费用或面临罚款，重则可能会被下表停供，需要重新报装所以，购买房屋一定要有正规的物业交验过程，并且最好不要一次性支付全款给业主可先支付部分房款，在双方完成物业交验，保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款

　　户口问题无约定

　　麻烦不少

　　因儿子即将上小学，李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”，并顺利办理了过户手续可是，当李先生持已办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现原房东并未将户口迁出，致使李先生一家无法落户而原房东拿到房款后，已不知去向

　　林先生购买了一套二手房，获得产权证以后，他按约支付了全部房款，数往后想要迁入户口时发现，自己所购买的房屋中居然有其他人的户口林先生质问售房人材得知，这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人对此也无能为力

　　说法：户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，因此，这个问题目前而言可以说解决乏术专家建议，在二手房交易前，买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约，以免权益受损

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