记者从广州地区部分与按揭公司了解到柔软

发布时间：2020-04-19 23:09:14

本报记者李子擎上海报道

4月2 日，记者从位于上海杨浦区新江湾城内的合生新江湾城1号售楼处获悉，该项目二期开盘均价为22500元/平方米，较一期调低了 500元/平方米。而项目所在占地近18万平方米的地块，正是合生珠江集团以15.89亿元创下纪录的2005年“地王”。

与这一降价效应相呼应的是，同上述项目比邻的“华润·橡树湾”则推迟开盘。上海华润置业市场部经理刘宇飞对此解释：“原定于第一季度开盘，但由于工程问题，开盘要推迟到6月份。”

分析人士却指出，“华润·橡树湾”延期开盘与新江湾城1号降价不无关系。

“降价使得项目周边的开发商措手不及，区域内几个项目定价压力都很大。”消息人士透露，华润·橡树湾的联体别墅价格原来预计在 0000元/平方米左右，而小高层的价格在25000元/平方米以上，但如果以这一价格开盘，显然比较之下市场很难接受。

2007年11月26日，新江湾城C2地块被华润地产以15.41亿元的高价竞得，折合地价约712万元/亩，而开年至今市场的不明朗表现，令包括华润在内的绿城集团、仁恒地产等开发商都面临同样的尴尬处境。

高价拿地陷入困境

不容忽视的背景则是，华润置地（1109.HK）去年在全国土地市场上频繁出手，曾在厦门以19.5亿元的价格拿下近10万平方米一幅土地。

而据不完全统计，仅去年一年，该公司在杭州、无锡、大连等地的拿地费用接近45. 亿港元。

尽管在土地市场上收获颇丰，但企业不得不为此支付高额成本。而今年所显现出始料未及的房价波动，让项目入市陷入困局。

此前本报曾集中对各地地王展开抽样调查，结果显示，资金压力使企业在高价地项目的投入上疲软，而如今，新项目定价则成引发沪上高价拿地开发商的普遍忧虑。

绿城集团曾以12.6亿夺下新江湾城D1地块，据记者了解，该地块目前仍然没有动工迹象。

不可否认，上海仍然是全国房地产投资回报较高的地区，从中华企业（600675）等上市公司的年报中可以看出，在全国范围内投资回报来看，上海区域贡献了绝大部分利润。

上海泰麒房产工作室分析师何凌飞指出，“90/70”以及土地集约利用的政策执行严格，高价拿地的企业必须调整原有的开发模式，“不少高端项目只能通过提高容积率，开发高层加联体别墅的产品形态，但事实上这种产品并不一定如预期高价入市。”

而值得注意的是，按着以往的开发经验，企业为保证后期现金流稳定，首批房源追求实现快速销售，回笼资金。

何凌飞认为，如果迟迟不能开盘，无法保证后续资金到位，亦给今后的销售造成压力，企业将承担销售不畅引发连锁反应的风险。

佑威机构研究部主任薛建雄也坦言，“从目前市场反应来看，去年高价拿地的开发商大多承受着资金流动性的巨大压力，土地储备很可能从优质资产变成企业负担。”

拓宽融资渠道防范风险

事实上，早在合生珠江集团拿下“地王”新江湾C1地块时，由于项目楼面地价不菲，企业内部一度担心初期楼盘预售并不理想。

消息人士透露，珠江方面曾与上海城投协商获准先给予土地证，而约定期限内支付剩余土地款项，以减轻资金压力。

此后，珠江方面试图通过海外发行公司债券进行融资，另一方面则降低营运成本，通过低价开盘的销售策略，压缩利润空间等待市场回暖。

但如今深陷困境的沪上开发企业并不能照搬前人模式，原因在于其不仅在销售环节上面对压力，融资渠道收紧在不少业内人士看来是“雪上加霜”。

上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，海外一些有实力的开发企业会选择市场低谷期大量购地，而国内的开发企业仍没有逃出追涨之窠。

深圳国泰君安证券分析师姚峣认为，2007年集中出现高价拿地的主要原因在于，开发商对市场过分乐观，同时股市一路向上，使得房企上市融资更为方便，另一方面人民币流动性过剩，追逐有限资源的体现就在于不计成本竞价拿地上。

“现在这些高价拿地的开发商如果希望快速回笼资金，就必须保持项目价格稳定或采取变相降价的销售方式，同时利用基金、信托等金融创新类产品拓宽融资渠道，而将项目转让或合作开发也是可行的选择。”闵益飞建议。

（本报记者王玉光对此文亦有贡献）

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