房企年终奖腰斩1

房企年终奖腰斩

13.02.2019

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导读：行业艰难时，房企试图缩减一切成本过冬“腰斩”的年终奖，昭示着行业之痛

作者 |第一财经孙梦凡

封图 |络

2018年落幕，地产年终数据昭示着行业之艰但冰冷数字似乎挠不到地产人的痛感，年终奖发放时，“腰斩”的切肤之痛才真切传来

蔡帆（化名）真真切切体会了这种无奈作为一家TOP20房企人士，他去年的年终奖大幅减少“以往我们集团总部平均是6个月，这次大部分同事都只有3~4个月的水平”蔡帆告诉第一财经

行业艰难时，房企试图缩减一切成本过冬管理费用、年终奖金，都成为每个老板死抠的“大钱”暗流涌动，没有地产人能独善其身

腰斩的年终奖

来现在的房企供职之前，蔡帆经历过好几家公司，见证了房地产的辉煌和低落时代他拿过很高的年终奖，但看到去年的惨淡情况，蔡帆默不作声

事实上，他所在公司的年终奖在业内一直状态平稳，过去很多年几乎是6个月工资水平然而，受整个行业大环境影响，这家公司在去年缩减各项成本开支，开始准备“过冬”

“虽然早就预期今年年终奖情况不好，但是看到这个数字也难免哀伤不过比起很多金融机构更大的波动性，我们也还算稳定”蔡帆告诉

另外一家高速发展的房企同样减少了年终奖发放一位地产高层对表示，他所在集团的中心总经理没有人绩效是A，只有四个B，整体绩效完成度影响了团队奖金包

过去一年，无论大小房企，绩效情况都不够理想“我的年终奖比去年少，赚得也没有去年多”一位TOP5房企投资部门人士同样如此表述

在腾讯理财通近日发布的《2018年终奖调查报告》中，房地产行业毫无意外挤入前列年终奖水平，似乎成为行业现状的“试温计”但大数据背后，行业分化的现实不可忽视

据明源研究院统计数据，50万以上年终奖基本集中在地产TOP30，比非地产百强的年终奖，高出近1倍其中，35%拿到高年终奖的是项目总经理以经理级别的年终奖为例，地产30强的营销经理，相比非地产百强的年终奖，高出近1倍

而即使30强房企，高额年终奖也与基层员工无缘据了解，一些头部房企物业基层只有6000元，营销基层更少，只有4000元

看着这份调查报告，一位TOP10房企人员心情复杂“不能只看平均值，地产年景不好时，我们年终奖部分整体打6折区域公司老总说，我们算好的，重灾区直接归零，一分钱没有”

没人再想去回忆过往房地产大年之际，有房企曾给区域总裁发超一亿元年终奖，而这与其项目跟投机制有很大关系通过将项目利益与员工利益挂钩，实现员工和公司收益共享、风险共担

高额收益下，很多企业纷纷采用该模式但楼市低温中，跟投机制也风雨飘摇一些头部房企甚至需要总裁来督促实行，逾期跟投的个人就要离开工作岗位

近日，在规模诉求下，绿城也罕见实施高周转与跟投机制而此前，绿城行政总裁曹舟南曾明确表示反对跟投，“这是典型的包赢不包亏的方式，激励基础上没有进行强约束，还是务实一点好”

“下行”压力巨大

当地产人在年终奖上感受到寒意时，整个行业的忧虑指数要再放大数倍

过去一年，全国商品房销售面积171654万平方米，同比增长 1.3%，增速比上年回落 6.4个百分点商品房销售额149973 亿元，同比增长12.2%，比上年回落1.5个百分点

纵然销售成绩依然处于正增长状态，但行业规模或已至天花板克而瑞研究中心预测，2019年房地产行业销售额可能会下降10个点左右

一位地产人士告诉，近年来，由于拿地和融资成本不断升高，越来越多的房企加入到规模扩张的行列当中，竞争不断加剧，房企毛利率和净利率不断下降已是不争的事实

“销售数据是给银行看，以便融资事实上，不管是规模增长，还是盈利能力，房地产行业都已经进入下行阶段”上述人士表示

在总体盈利情况不甚乐观的情况下，如何在保持规模稳定的前提下有效降低拿地成本、营销与管控成本、融资成本，成为各大房企面临的主要问题

而过去一年，土地市场与融资情况都是让房企喘不过气的大山

2018年全国各城市土地流拍现象增加，低总价和低溢价成交逐渐常态化在限房价、竞自持等政策束缚下，以及在融资受限与销售回款乏力的背景下，房企拿地极为谨慎

对一线城市来说，地价越来越贵，房企融资较难，在一线城市拿地回款慢，导致土地市场频繁流拍；二线城市受调控持续深化及推出量影响，下半年土地流拍增多；而因棚改货币化安置和坚决遏制房价上涨等政策信号，房企在三四线亦拿地信心不足

从到位资金来源看，2018年以来，在“房住不炒”理念指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，房企融资渠道不断收紧，综合融资成本不断攀升，企业融资越来越难

尽管海外融资成本较高，但在资金压力下，房企仍会选择发行海外债据诸葛找房数据，至2018年末，房企海外融资利率在9.00%~13.75%，融资成本远高于国内融资，国内融资利率在3.69%~8.50%

盛宴已然终结

时代车轮轰然碾过，纵然地产人与行业一起超负荷运转，行业趋势依然难以扭转过去的2018年，销售、新开工、投资皆创十年新高因此，业内观点认为，2019年楼市将迎来“盘整期”，各类指标增速将不及2018年

市场反应已然开始随着房企一月份成绩单出炉，地产市场2019开年惨淡局面渐渐明晰百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，龙头房企销售额腰斩，市场表现继续下行

数据显示，过去一个月，超三成百强房企权益销售金额同比下滑其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内即使目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意

业内专家认为，区域大分化前夜已经来临一线城市和部分二线城市，加上环北京这样房价调整幅度较大的低线区域，可能已经到达市场底部

而随着去库存刺激政策逐渐退出，尤其是棚改货币化安置的收紧，作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大而购买力捉襟见肘的城市商品房销售形势更不乐观

2019年，开发商还能从销售中回利多少据中信证券研究，未来全国商品房销售面积难有大幅提升空间全年尽管存在按揭利率下行，政策松动的趋势，但三四线城市房价过高，需求透支2019年全年全国商品房销售额或将同比下降 4.3%

但资金承压不会减弱2015~2016年集中发行的公司债开始密集到期，未来三年，房企偿债承压据公开资料，2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元，合计7858亿元

大舟动荡时，摆渡者何去何从明源地产研究院显示，27%的地产人会因年终奖选择跳槽房地产行业业绩压力大，如果不能在年底得到回报，不少地产圈人士表示“不能理解”

但大部分地产人选择接受据了解，面对年终奖减少，很多地产人比较“淡定”上述TOP10房企人士表示，加班已经是正常工作范围，但现在即使加班也无法完成绩效年终奖缩水时，只能默默接受

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