我房网专家支招六招应对变幻莫测楼市

　　我房专家支招 六招应对变幻莫测楼市

　　当前房地产市场又进入了一个比较敏感的时期经历之前3个月的“小阳春”之后，市场并没有停止上升的步伐，因而捂盘、惜售、提价等现象时有发生面对市场上各种各样的现象，购房者应该如何应对我房会专家以下提供一些解决思路供参考

　　策略一：

　　寻找合适时机出手

　　因为担心房价变化，很多购房者开始观望但专家认为可以寻觅适合机会出手，因为历史经验告知我们，买房时机永远都存在

　　【案例】程先生在徐家汇附近找到一套两房后，决定买下来去年初，程先生开始关注房产，考虑到小孩上学问题，他想在名校附近置业年初害怕房价下跌而犹豫不决，没料到房价反而上涨了，让他错过了一次机会回过头来观察以前的市场发展规律，程先生意识到虽有可能会经历调整阶段，但整体趋势还是会保持向上

　　【应对策略】现在这类市场行情可以选择适合的机会出手“我爱我家”华东区域总监于静表示，虽然在这之前房地产市场经历过两次调整，其间也曾出现过房价回调幅度达30%的情形，但时至今日，房价水平都超过了调整之前的顶点位置不过，现在买房应该讲究时机首先要做到选择性价比较高的物业，如交通便捷程度高的房产，即使购买之后价格再次回落，但等到市场好转之后，这类房产的价格上涨速度也要快得多再就是要结合自身情况做出决定，如果购房条件已成熟，那末选择适合的房子及时买入此外，市场供应量较大的时候，价格略微合理一些，因为供应偏少时，开发商常常会提价

　　策略2：购房须活用政策

　　政府鼓励住宅消费，出台系列鼓励自住消费政策，并通过降低首付比例以及贷款利率水平，来降低购房门槛购房者应该用足这些政策，让购房变得相对轻松一些

　　【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购买一套住房他同时看中了两套二手房，其中一套出自板块内一个新近开发的大盘，小区配套完善，他对此很满意不过由于对方获得房产证才一年多时间，因此要支付营业税、个人所得税等，虽然没有明说让他来承担，但肯定已将这部分费用加在房价里面了斟酌良久，王先生选择了另外一套住房，虽然这套房子出自七宝附近某新村内，配套略微欠缺一点，但购买这套房子无需支付更高的税费

　　【应对策略】知名楼市专家蔡为民表示，目前政府鼓励自住消费，因此他建议购房者尽可能用足政策首先要关注所购房产是否满足免税要求比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策，购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税此外，对取得房产时间超过两年的，也可减免营业税和个税

　　其次要注意是否满足利率优惠条件经央行去年连续5次降息后，5年以上商业贷款利率已降至5.94%，但如果满足利率优惠条件，还可下浮0.7倍，即4.16%，利息支出可减少30%当然，活用政策的同时也要关注政策的时效性，要及时出手以保证多享受到相干政策的优惠

　　策略三：妙用住房公积金

　　住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面，还能有效降低二次置业的成本

　　【案例】朱小姐即将跟男朋友步入婚姻殿堂，买房成为眼下最重要的事情两人打算在上海中环线附近购置一套两房，购房预算在160万元左右双方父母支援了40万元，加上两人积攒下来的20万元，他们总共有60万元的购房资金考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担，他们决定先领结婚证，然后共同申请住房公积金贷款，因为依照上海目前的相关政策，他们可以申请到公积金贷款80万元

　　【应对策略】在购房过程中如何用足政策，这是购房者应该认真思考的问题如对于朱小姐而言，按照他们当前的实力，需要贷款100万元，假设以一个人的名义购房，虽然能够申请到40万元的公积金贷款，但相对于以夫妻名义而言，本钱还是要高一些计算发现，假设还款期限为20年，前者要比后者多支出86000多元由此可见，活用政策能够有效减轻购房负担

　　策略4：换筹取得更高回报

　　考虑到目前房产的长期投资回报偏低，普遍低于3%，更多只是接近定期存款水平与其这样，还不如通过“换筹”来获取更高的回报

　　【案例】张女士在房产投资方面很有经验近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了，准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光买套小户型由于她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金，当然，还有更让她倚重的是高级楼盘价格上涨空间更大，投资这类物业能获得更高的回报

　　【应对策略】投资房产讲究地段位于核心区域的高级楼盘，其消费群体不是普通消费者，因此它的价值不仅仅只是体现在单价上，这就是为什么市中心的高级住宅一直不乏购房者追捧的缘故此外，随着市中心新盘开发量的减少，未来供应量极为有限，正所谓物以稀为贵，高档住宅的升值空间要大一些因此，投资高档住宅，其实是一种更为合理的做法

　　专家表示，近期通胀压力显现，在这种情况下

　　，投资优质资产如高档住宅以求保值增值，也是很多经验人士惯常做法因此只要条件允许，投资者可以通过“换筹”方式，投资高档住宅

　　策略五：盲目追涨不可取

　　近期有不少楼盘已开始提价，二手房房东也开始跳价，在这种情况下，购房者是盲目追涨还是隔岸观火专家给出的建议是学会“拣房”，挑选真正合适自己的房子

　　【案例】朱先生最近碰到了一件愁闷事他在莘庄附近某中介公司看中了一套三房，报价165万元而这套房子一个月前的报价为155万元，但考虑到近期行情有所上涨，他接受了新的报价没想到临近签约时，卖家突然来电称有人出170万元，如果朱先生愿意接受这个价位，可优先卖给他

　　【应对策略】开发商提价、二手房卖家跳价，购房者是否是要通宵排队抢房源或者咬牙接受房东的“跳价”要求专家表示完全没有必要当市场转向卖方市场时，卖方会出现惜售、涨价等情况但考虑到房地产市场经历了近10年过程，已渐渐趋于成熟，而且市场供应也趋于多元化，因此购房者可以在新房、二手房两个市场选择适合自己的房源完全没有必要因为看到涨价而惊慌，乃至盲目追涨

　　专家表示，在目前这种市场行情中，特别要讲究“拣房”策略如何“拣房”，简而言之，就是多花点工夫在市场上了解各种信息，并从中优选出最适合自己的这样，方能做到理性置业

　　策略6：安全置业是根本

　　国家出台各种鼓励住房消费政策，并非意味着就可以不顾本身经济实力而“小马拉大车”，安全置业是购房者的底线，不要由于买房而影响到自己的日常生活

　　【案例】金先生最终还是放弃了一步到位打算根据他之前的斟酌，他准备在3林板块购买一套90平方米左右的新房，预算约140万元左右他手上现有的资金只够支付两成首付，因此他还需申请110多万元的按揭贷款，每月近7000元的还款额，让他吃不消因此他最后选择购买一套面积较小的二手房作为过渡之用，等到经济条件改善之后再换房

　　【应对策略】金先生的做法合理的对住宅这类大宗消费来讲，无法做到一步到位如果不结合本身实际情况而盲目贪大，终究会让自己背上沉重的经济负担尤其是在当前国家鼓励住宅消费的前提下，如首付降低至2成，银行利率最低下浮至基准利率的0.7倍，减免部分税费，这都降低了购房门槛，但购房者千万不能由此而盲目乐观，忘记了安全置业这个准则

　　如何做到安全置业专家给出一个很简单的自检方法：首先是自己有能力支付首付款，其次是控制每月按揭还款额不超过家庭收入的30%只要做到这两点，基本上就能做到安全置业

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