万科再提活下去今年房企的压力究竟有多大

　　万科再提活下去!今年房企的压力究竟有多大?

　　为何要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”除了万科自身的原因，郁亮摆出了宏观、行业两大理由

　　从宏观层面来看，郁亮表达出来的是危机意识首先是经济下行压力加大，L型走势尚未探底，更值得关注的是，L型的那一横不知道会持续多少年，日本已经延续20年还未完全走出来其次，人口形势面临“少子化”挑战，00后比80后的人数少了7200万，而且10后的情况也不容乐观郁亮表示，某种意义上讲，经济大势和人口结构比宏观调控政策对行业的影响更大、更长远因为宏观调控政策的影响差不多年，但经济大势和人口结构问题将年因此，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，是基于对宏观形势的判断所做的必然选择

　　从行业层面看，郁亮认为行业发生了巨大变化第一，住宅全面短缺时期结束，房住不炒的政策基调，会长期抑制住住房的金融投资属性，这对行业有重大影响第二，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈，TOP50家开发商获得2/3的市场份额，如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力第三，行业的转型绝非易事让赚大钱的人去赚小钱，难度太大到今天为止，似乎没有什么特别成功的转型案例

　　不过，郁亮认为行业还是有机会的由于中国的城市化进程仍在继续，房地产依然会维持较大规模以都市圈化为主要特征的第二阶段城市化正在进行，比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等，这其中依然有很多机会另一方面，不同地区、不同业态之间，行业不平衡不充分的问题还非常明显；关于租购并举，租的部分才刚刚开始，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务所以，万科的机会、潜力仍然是存在的，也正由于行业发生这么大变化，万科更需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”

　　郁亮称，从万科自身多年的发展经验来看，毫无疑问，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流在过去3年，万科正是由于收敛聚焦，才赢得今天的战略主动“收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王如果当初没有收敛聚焦，进入的是个城市，而非现在个主要城市的话，万科不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多”

　　郁亮表示，当宏观、行业与自身都来到新的阶段时，一定要认清、顺应大势，明确、聚焦方向，收敛、凝聚力量，保证活下去、活得好、活得久“活下去”不是像乞丐一样去讨饭吃，“活下去”是希望活得更好，活得更久

　　据Wind数据统计，今年1月房地产业发行信用债近914亿元，同比增172%但同时，据克而瑞统计分析，今年1月房企平均发债成本为6.98%，环比降0.17个百分点；境外发债融资本钱维持高位，达7.86%，环比还上升了0.32个百分点

　　从杠杆比例看，情势也不容乐观上述固收业务分析师提醒，2015、2016年，在流动性延续宽松的背景下，房地产行业的需求端和供给端加了大量杠杆，加之彼时银行大量表外资金借道非标流入房地产领域，当前房企实际负债非常高“尤其是部分中小型民营房企，综合负债率在80%以上”

　　有券商分析认为，上市房企存量债务期限大多在2至3年，去年下半年以来，房企进入债务兑付高峰，并将持续到今年底据Wind数据统计，房地产业今年累计近4193亿元信用债将到期，其中1月已偿还到期债务近472亿元此后每月均有百亿元范围以上债务到期，其中2月、8至10月到期债务规模均超过400亿元

　　与此同时，当前房企资金回笼能力不容乐观北京大道兴业投资管理有限公司投资总监王子辰分析，目前房地产市场的信心还没有恢复，一二线城市有限购政策的束缚，三四线城市购买力又不足，综合来看，房企销售能力难以释放，资金回笼效力不高

　　多重因素协力之下，今年房企面临较大兑付压力业内人士认为，为避免兑付风险的集中爆发，一方面政策上应给予房地产业适度宽松，提振房地产市场信心，提高资金回笼效率；二是可加大行业并购，进行资源整合，通过并购后更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，提高融资能力