中国房地产杰出人物志苏波

中国房地产杰出人物志|苏波:文旅产业的IP打造之路

深色西装外套，说起话来铿锵有力，笑起来不失亲和，苏波习惯在适当时候舞动双臂以加强讲话力度。那宽厚而不失威严的眼神，足以穿透对话者的心灵。他的神态气质和感染力，让人很难相信他已过知天命之年。

中经联盟常务理事新华联文旅董事长苏波

回忆他下海经历，谈起对地产行业的见解，聊起文旅的未来，苏波的锋芒慢慢显露。鲜少有人知道，这位新华联文旅发展的掌门人是从警察转业过来。如今，他已在行业里摸爬滚打二十余年，经历房地产蓬勃发展的黄金十年到白银时代。

（一）

九十年代，一趟南国之旅带来了“下海潮”。1994年，苏波响应号召投身商海，辞去了中国人民公安大学团委工作的铁饭碗，放弃了二级警司的职位，一个人只身来到海南。

早期，他从底薪一百块的广告业务员做起，到物业公司总经理，再到酒店部门经理。至今回忆起来，苏波始终认为那段值得回味的经历，培养了他吃苦耐劳的精神，造就了他坚忍不拔的品质，使他坦然应对之后的各种挑战。

在这样的潮流中，他正式踏入房地产行业。1996年，他担任海南嘉华实业有限公司副总经理，开始了操盘之路。四年后，他重新回到北京，相继担任北京珠江华北置业总经理，北京合生集团华北区的总经理，合生集团的助理总裁。

合生创展是中国第一家百亿级地产企业，公司被王石尊为“地产航母”。作为地产界“黄埔军校”，苏波在那里受益良多，积攒了爆发的潜质，他坦言，“主席朱孟依的最大闪光点就是把事情做到极致，教会我很多房地产专业知识和经营学问。”

在他看来，“90年代初，南派地产的代表合生进入北京，开辟了北京房地产的新时代，万科则带来了物业管理方法，解决房地产运营管理的问题。”正如中国改革开放的进程是由南及北慢慢推进，最早从深圳、海南发端，逐渐把一些先进的管理模式、开发模式带到北方，全国才进入到真正的市场化时代。

在合生、珠江工作的十年时间里，他见证了北京从地产不成熟地区迈向国际化大都市的过程，亲身参与了城市化建设，操盘了众多脍炙人口的项目，比如北京霄云路八号，珠江帝景、珠江罗马、珠江峰景、合生麒麟社等。他开发项目的荒凉地段，如今筑起了鳞次栉比的高楼大厦，使他成就感满满。

苏波拥有极强的分析能力，能把战斗精神贯彻当中。同时，他又具备敏锐的洞察力，善于与市场沟通。位于北京东四环的霄云路八号是苏波最引以为傲的项目，也是当时最具挑战的楼盘之一。

除了要面对非常复杂的拆迁任务，还需要在适应市场需求的同时，定位产品价格，苏波悉数解决了各种疑难杂症问题。实践证明，霄云路八号成功开创了北京豪宅市场的第一个楼盘，获得市场的高度认可。

2011年，他加入新华联，现任新华联集团高级副总裁，前段时间刚刚从新华联文化旅游发展股份有限公司副董事长兼总裁升任为公司第九届董事会董事长。

（二）

房地产业正面临着深刻调整，资金监管越来越严苛，高利润、挣快钱的模式已难以为继。房企转型发展，谋求多元化发展，靠拢“城市运营商”等概念，拓展长租公寓、健康养老等领域。其中，新华联转型发展文旅产业备受关注。

事实上，新华联的文旅产业战略在上市之初就已形成。细究新华联文旅发展脉络，每一步都突显了“稳而准”的特点。2011年，它将文化旅游产业确立为未来发展重心；2012年，它又确立了“文旅+地产+金融”的发展定位，致力将文旅产业打造成战略支柱型产业。

转型文旅产业的新华联，发展动力源于哪里？苏波坚定认为，中国的文化旅游业发展前景潜力巨大。数据显示，2017年国内旅游人数50.01亿人次，比上年同期增长12.8%；全年实现旅游总收入5.4万亿元，增长15.1%。全年全国旅游业对GDP的综合贡献9.13万亿元，占GDP总量的11.04%。

在打造新华联文旅项目过程中，苏波有严格的标准，只有具有厚重的文化底蕴以及能再现历史、传承文化等良好基因的项目，才能进入新华联文旅发展的视野。

落到实地，以新华联集团的1号工程、新华联文旅转型的标杆产品—长沙铜官窑项目为例，按照“文化为魂、旅游为体”的发展思路，新华联文旅发展对项目所在地的历史文化进行了深度挖掘。

8月28日，历经1000个日夜拼搏，铜官窑古镇正式开放。苏波一年365天，其中260天都在“飞”。他是完美主义者，甚至亲临一线，即便40多度的高温让人无处遁形，他仍然在现场检查指挥，一遍遍叮嘱着需要改进完善的地方。

长沙铜官窑古镇位于悠悠的湘江河畔，依托有着1200多年历史的长沙窑国家考古遗址公园。该古镇共有30处人文景点、19大民宿客栈群、7大博物馆、4大实景演艺、3大星级酒店，是一个集旅游、艺术、人文、商业、餐饮等于一体的多功能综合特色文化旅游项目。

苏波说，铜官窑海上丝绸之路这段历史也有见证者，它正是千年沉船“黑石号”，这艘沉船载了六万八千件瓷器，其中有五万七千五百件瓷器产自于铜官窑。去年习总书记在“一带一路”国际合作高峰论坛开幕式演讲时提到，千年沉船“黑石号”见证了古丝绸之路的历史。为此，铜官窑古镇所有文化IP也都紧紧围绕着陶瓷元素来打造。

为达到铜官窑最好效果，每一幢建筑落成的过程非常复杂。其中有一处拍案叫绝的复建古建筑“古戏楼台”，每一根梁、每一根檩条都要编码，重新复建在这里，期间反反复复还拆过四五次，可想其中的难度。

除了规避“千镇一面”，产城融合也是苏波的杀手锏。据他介绍，铜官窑古镇采用的是“古镇＋”的商业模式，文化传承、IP创造、旅游元素、产城融合等四大方面是整个景区建设的基本面。除了“文、商、养、学、闲、情、奇”等旅游新要素外，铜官窑古镇还拥有“吃、住、行、游、购、娱”等传统旅游要素，项目多业态、多产业的布局，为经济发展提供了一个强有力的支撑。

项目具备陶瓷的产业链条形态，使得铜官窑古镇不限于单纯的旅游业态，其中陶瓷贸易是一亮点。一个细节是，铜官窑古镇打造了集陶瓷贸易、博览、教研、艺术设计等产业于一体的陶瓷一条街——舜子街，形式是前店后坊。

文旅项目“盘子“较大，为回流部分资金，平衡长短期收益，如何有效配置自有物业与可销售物业的关系，是一道难关。苏波颇有经验，他表示，新华联文旅的项目将采用“销售+自持”的运营模式，通过文化旅游项目带动产品销售，获得稳定现金流，实现资金良性循环。

铜官窑古镇是湖南省首个投资百亿的文旅项目，受到省政府的诸多支持，且寄希望于打造成湘江古镇群的龙头。十一期间，它共接待将近七万人，市场OTA打分在4.7分以上。借着长沙铜官窑古镇的“经验东风”，新华联文旅发展文化IP力作——安徽鸠兹古镇和西宁童梦乐园也将陆续落地。

平日里，苏坡喜欢踢足球，他是一名专业的国家级裁判。每届世界杯都会有新星脱颖而出，今年的俄罗斯世界杯轮到了法国队19岁的小将姆巴佩。苏波很是赞赏这位活力十足的年轻球员，正如他看好不断涌现的地产新秀。

苏波坦言，“地产是一个需要张扬个性的行业，二十年前是跑马圈地，如今需要更加谨慎、更加修身养性，更加展现自己的水平才可以生存下去。”

长江后浪推前浪，越来越多新人出现在地产行业。对苏波来讲，他需要把多年的地产从业经验发挥到极致。正所谓传道授业解惑，未来他说不准会去当一名职业讲师。

作者：中经联盟特约林振兴/供职于乐居财经

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