高周轉敦促資金快回籠專家房企下半年或主動

　　高周转敦促资金快回笼 专家：房企下半年或主动降价

　　在各地楼市调控趋密趋严、融资收紧的背景下，2018年上半年，范围房企的日子其实不好过但各机构发布的上半年房企销售事迹数据显示，行业的集中度进一步加重，“强者恒强”格局将持续发酵

　　在趋严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑与之相对应的，房地产行业加速集中，而推动行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验

　　2018年楼市下半场，房企的高周转之路能否顺畅谁将会在这场剧烈的目标“搏弈”中胜出

　　进入7月，多家机构陆续发布房企上半年的销售等行业排名各家榜单无一例外都呈现出行业“集中化”的趋势，无论是销售规模、土地储备还是资金，流动导向更加明显

　　克而瑞半年度榜单就显示，上半年TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%集中度达到历史新高度，TOP100房企行业占比上升至69.3%其中TOP10房企销售在百强中占比达到43%，对应企业的新增货值占比更是到达了53%；TOP30以后房企动力稍弱，销售金额集中度显著高于新增货值，未来“强者恒强”格局将延续发酵

　　对下半年的房企搏弈，欧阳捷告诉《每日经济》，在融资不畅的背景下，房企寻求规模增长，唯有高周转才是“助推器”快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“四把快刀”

　　同策咨询张宏伟预计，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，下半年更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至会有企业因为资金兑付压力而主动降价销售

　　房企融资维持低位

　　根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币总计506.85亿元，虽然环比5月（451.17亿元）增加了12.34%，但5月房企融资出现“骤降”目前房企融资总额依然低位运行，不及去年水平

　　尤其是企业外债，由于发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断

　　同策研究院的数据显示，6月份共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%融资金额虽较上月出现较大幅度上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，实际新增发债数额其实不乐观

　　与此同时，境外发债环境更加严峻，6月境外发行占比进一步走低6月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元人民币，境外发行占比仅为14.11%（5月境外发行占比31.45%）

　　后续融资的难度只增不减张宏伟直言，住建部等部委的楼市严查行动会影响下半年的销售预期，进而影响房企回款速度预计接下来房企资金面将越来越紧张

　　融创中国履行总裁、东南区域总裁王鹏在媒体恳谈会上接受《每日经济》采访时表示，企业不管大小，资金永久是第一位的

　　某TOP10房企内部人士也向《每日经济》表示，即便项目利润转负，也要抢现金流而该房企区域老总面对问及的“下半年业绩目标”，则讳莫如深

　　下半年或现主动降价

　　在此情况下，房企究竟该如何运作，保证今年事迹底线

　　张宏伟告诉，预计2018年3季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，更多房企可能会放弃自己的价格“底线”，乃至会有企业因为资金兑付压力而主动降价

　　不过，安居客首席房地产分析师张波认为，房企主动降价出现的区域可能会增加，但“大幅降价”的情况不太可能大规模出现

　　房企主动降价或出现在以下几类情况：第一是主要依赖一线城市去化的卫星城，限购政策持续从严，导致购房人群大量减少；第二是部分三四线城市受棚改政策变化影响，去化变慢引发降价；第三是由于房企本身缘由，这类情况较为复杂，包括资金压力或销售业绩压力等多种因素

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济》，中小房企的应对之策可以有四个方面：

　　有些小而美的房企具有独特的产品市场竞争力，在三四线城市属于本地龙头房企，既便是全国性大房企进入也不惧竞争，仍然可以继续发展；缺乏竞争能力、但有土地资源的中小房企，则可以寻求与大房企合作开发，减少经营风险，下降负债；而一些既无独特能力又无土地资源的房企可以继续下沉，在三四线城市做不了老大，到五六线城市或许可以做大

　　“最后，实在不行，就应当选择退出房地产开发，早退比晚退好转向地产基金等方面更好，毕竟开发商到这一领域，既熟悉开发流程，又积累了一定人脉积累，也最懂开发商的痛”欧阳捷表示

　　不过就投资区域而言，融创中国东南区域集团副总裁杨贵司认为，随着中西部城区楼市政策收紧、市场风险加大，房企投资也会逐步趋于理性随着近一年市场的降温，东部二线城市土地市场也从高位回落，由于整体经济发展基础好、人口需求充足，房企可以适当斟酌加大对东部优良二线城市的投资力度

　　高周转仍是王道

　　相对于“选择型”的解题之法，房企还可选择策略性的办法

　　“现在房企要想延续保持ROE（净资产收益率），提高杠杆已然不太可能，惟有不断提高周转率”同策咨询张宏伟表示，而提高周转率，只有加快出货当核心城市因为限价和销许难，房企只能退而求其次，转战三四线城市寻求周转率

　　欧阳捷告诉《每日经济》，在融资不畅的背景下，房企追求范围增长，唯有高周转才是“助推器”快投资、快开发、快销售、快回笼是房企高周转的“4把快刀”

　　杨司贵就告诉，融创加快了去化速度和资金回款力度，确保未来发展有足够的资金来支持

　　与此同时，王鹏认为，土地供应会愈来愈稀缺，这也意味着土地价格会一直高企融创东南区已经有近两年的没有参与公开招拍挂，为的就是要保证商品房销售端保持长期稳健的增长

　　杨司贵同时表示，尽管上半年收并购拿地有所降温，但考虑到土地本钱不断上升、三四线市场风险加大的等因素，未来收并购仍将是部份房企拿地的主要方式为了应对当前金融紧缺的情况，联合拿地、合作开发仍是市场的主流选择

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