年房价或将平稳运行.DG

莫天全，是搜房董事长，中国指数研究院院长。

2010年是中国房地产市场的“调控年”，政府在4月中旬和9月底先后出台了两次调控政策，一次比一次力度大，包括提高首付款和“限购令”等，这些有史以来最为严厉的调控政策出台后对房地产市场的影响是立竿见影的，首先是交易量有了明显下滑，虽然最近几个月交易量在同比上升，但跟去年相比总量还是下降的；其次，价格虽然没有跌多少，但至少保持了平稳。当然平稳也还是在高位运行，这一方面因为开发商今年还有足够的现金，二是购房者也不缺钱，这是今年新政出台后供需双方的基本状况。

我认为，目前的房地产市场受四个方面因素的影响。一是政府调控决心很大，特别是中央政府，地方政府其次，后者面对着“问责制”的威慑。政府下了决心要遏制房地产价格的快速上涨，但同时政府也不希望房地产市场受到太大的损害，这是个两难的状况。二是购房者购买力和购买意愿都很强，当然这些购房者里面还包括投机客，很多时候这些很难区分出来。三是供给仍然不足，也就是及时投放市场的房子量仍显不足。四是目前民众对通货膨胀的预期和担忧。这四个因素交织在一起，是目前房地产市场的基本状况。

2010年的房地产价格由于受到一季度大涨的影响，加上新政出台后价格也没有明显下降，所以比起2009年还是有一定程度的上涨，虽然环比不怎么再涨了，但是同比仍然在涨，甚至是两位数以上的增长。要判断2011年的房价，我认为首先要看供应量。2011年的供应量会不错，但我觉得可能仍会不足。从中长期来看，中国的房地产市场要分成两个市场，政府主导的保障房市场，以及目前市场主导的商品房市场，这两个要区分来看，不能笼统地说。政府目前正在加大保障房建设，下一步还应该逐步加入补贴和投入等，让中低收入者不管是买还是租，都有一个合适的住所。而对于商品房市场，政府应引导为主。不要期望政府短时期内把这两个市场都做得很好，现在还有很多东西没有落实到位，必须明确区分开来，才能好管得多。

政府下一步仍应加大供给，一方面是土地供应量，地方政府是不是投放了足够的土地，以前我们常说开发商捂盘，但是也应保证政府不捂地。二是已经供应到市场上的土地必须保证及时开发投放到市场上。只有供应量增加，才会缓解目前供需不足的问题。

供应量上来后，很多人担心会不会加大空置量，我觉得房屋有一定空置是很正常的。很简单的逻辑，房屋如果没有空置，价格怎么会下来？适当的控制空置，这才会让人觉得这个市场不是永远赚钱的，所以对此也不必过分担忧。

对于目前讨论热烈的房地产税，这个话题已经谈论了五六年了，但房地产税的首要作用是增加政府收入。房地产税倘若2011年出台，我认为不会太多影响房价，如果有影响，可能也是进一步推高。房地产税解决不了房价高的根本问题。

去年元旦滨崎步和曼纽尔·舒尔茨在美国内华达州拉斯维加斯的教堂举办了婚礼尽管遭遇了2010年的严厉调控，但开发商的现金流目前还没有太大问题。很多开发商都提前完成了全年销售目标，甚至是有史以来最好的一年。为什么呢，因为购房者的购买力还是很强，市场流动性大，不管是机构还是个人，都是有钱而没有太多去处，股市的不确定性太大，而以往这么多年的经验，投资楼市基本上不会亏，所以大家还是把钱投到楼市上，不管是自购还是投资。

基于以上考虑，我认为2011年的房地产成交量会跟今年4月份新政出台后的状况类似，只是跟前几年的疯狂时代肯定不能相比；房价还是会有一定上升，但也控制在个位数以内增长。政府不希望房价继续上涨，但想要房价跌很多，那也是不可能的。