地产地产行业地产的长期阶段性拐点一般滞后了

地产：地产行业 地产的长期阶段性拐点一般滞后城市化拐点年 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

是什么因素触发了楼市的长期阶段性拐点？部分投资者担忧我们当前已经开始逐渐遭遇中国楼市的长期拐点，亦即担心过去5年中的地产投资和销售增速已经成为一段永远不可复现的历史，我们在本报告中对各国的类似历史做了横向比较，以试图发现楼市长期阶段性拐点发生背后的驱动因素。最终，我们认为城市化速度的放缓可能是楼市出现长期阶段性拐点的一种重要原因。

中国城市化仍在加速：受经济增长和内生机制共同作用中国的城市化进程从建国之后出现了两次明显的加速过程，一次是发生在1978年，即改革开放之后，一次是发生在1995年，当年城市化率正好在 0%左右。迄今为止，中国的城市化进程仍然处在“加速阶段”内。

正弦波曲线上升过程：古典城市化模型根据美国城市地理学家诺瑟姆（rtham）的研究，发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程。据此推断，城市化历程中会经历一个加速的拐点以及一个放缓的拐点。

地产的长期阶段性拐点一般滞后城市化拐点年在我们所观测的9个国家中（由于数据原因，韩国和菲律宾未能观测到城市化拐点时地产业的表现），有4个国家在城市化拐点出现后，房地产行业也表现出相应的行情。马来西亚和葡萄牙在城市化开始加速后，房地产业随即开始加速发展。而日本，法国，马来西亚在城市化放缓时，房地产业也随之回落。城市化的拐点与房地产周期的拐点通常并不一致，一般房地产业的拐点会滞后于城市化拐点年。

中国城市化仍处加速区间：受经济增长和内生机制共同作用按照经典的城市化理论，城市人口比例超过 0%之后，城市化进程进入加速阶段，而当城市人口比例超过70%之后，城市化进程进入减速阶段。我们看到中国的城市化进程从建国之后出现了两次明显的加速过程，一次是发生在1978年，即改革开放之后，一次是发生在1995年，当年城市化率正好在 0%左右。迄今为止，中国的城市化进程仍然处在“加速阶段”内。

在卡片的一面敷有磁层或磁条 同时，中国的城市化和工业化进程也“相生相随”，城市化进程受经济增长和产业结构变化共同影响，不同城市的城市化进程并不相同。整体上看，我们认为1978年的城市化拐点和工业化和市场化相关，而1995年的拐点则产生于城市化的内生机制和“集群效应”造成。