地产地产行业快评一场空前但并不绝后的调控吗

地产：地产行业快评 一场空前但并不绝后的调控风暴 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心提示本次地产调控涉及面之广，影响之深可谓“规模空前”，中央政府的力度和决心不容置疑，后期部委和地方政府的后续政策还将接踵而来。我们预期楼市销售量随即会出现明显下跌，整体房价在今年年中左右会开始出现调整。地产股可能成为“坠落的刀子”，轻易抄底很容易受伤。

目前乐蛙正和高通及联发科合作 报告摘要高房价并非“动不得”：中央层面第一次明确提出“房价过高”的表述，而非仅仅只是提示“房价上涨过快”的风险，这可能意味着当前房价的绝对值在政府眼中并非是“动不得”的。

后期地方政府可能“政策频出”：在“考核问责制”的激励之下，一定会有地方政府在接下来很短的时间内即明确出台相关措施。并且这种以房价上涨速度作为地方政府激励指标的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。

“三套房政策”是应急之策，更是一种伏笔：除非接来下银监会迅速出台“第三套房政策”的细则，“三套房政策”在短期内要得到全面而严格的执行并不容易；但其更像是一种为未来的调控手段埋下的伏笔，如果房价还不能悬崖勒马，那么政府就会再次“手起刀落”。

对“合理需求”的一种探索——“居住和纳税一年以上”：表面上看，“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，是一种暂时之举，但其也是政府对“合理需求”的一种探索，如果试验成功，这一制度性安排甚至可能被中长期的固定下来。

强调“调节个人房产收益的税收政策”——房产税箭在弦上：

我们相信财政部和税务总局已经在开始着手研究和修改房产税的相关规定；房产税甚至是房产特别消费税很可能在今年内进行部分城市的试点，但具体时间点更可能是在今年下半年,同时，物业税的研究和推进工作事实上也在进一步的加速。

房价出现初步调整的时间点可能在今年年中：我们预期部分城市的商品房预售条件在今年上半年内即可能会得到放松，从而使得今年供给的爆发性增长从今年三四季度提前至二季度。同时，除了对流动性进入楼市实行实际的控制之外，密集的宏观调控也会使需求迅速的进入观望状态，房价在今年年中左右即可能出现部分调整。

4月17日公布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，是政府针对楼市调控出台的一项“空前”但并非“绝后”的重拳。我们在接下来的部分中摘录了通知中对每一条政策的关键性表述，同时进行逐条解读。

（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。

解读：我们看到国务院层面的文件中第一次提出了“房价过高”的表述，而非仅仅只是提示“房价上涨过快”的风险，这可能意味着当前房价的绝对值在政府眼中并非是“动不得”的。

中国的高房价问题，其实归根到底是政府能否容忍经济增长速度出现一定程度放缓的问题。我们认为这次的文件表述可能是一种重要的标志，标志着中央政府并不畏惧在一定程度，一定范围内出现房价明显调整的决心，也意味着在外需不断复苏，经济过热风险逐渐显现的背景下，经济增长速度的问题可以适当“缓一缓”的调控智慧。

（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作制。

解读：“考核问责机制”的正式建立，意味着地方后期可能会出台更为激进的调控政策。通知在后文中也提到：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，我们认为在“考核问责制”的激励之下，一定会有地方政府在接下来很短的时间内即明确出台相关措施，特别是在今年内房价已经出现爆发性上涨的城市（以一线城市和部分东部二线城市为主）。

我们认为这种以房价上涨速度作为地方政府激励指标的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。

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