投资房产要瞄准特色户型

投资房产要瞄准特色户型

购买品牌开发商的房子和名盘，最好是购买其前期物业。作为专业人士，对住宅物业过于挑剔，也因专业化的理性而失去了很多机会。将房子装修出租，还不如让其空置升值。优质物业就像蓝筹股，长线持有比频繁交易回报更高。

忠实的房地产品牌消费者

我最早买房是2001年购买万科城市花园，当时完全是为了解决刚需，一套一楼带花园的房子，价值18万元。这套房一直用于自住，目前价值已达到60万元以上。

真正开始有目的性的投资，是从2002年购买中海名城开始。由于在房地产公司工作，对房地产品牌有比较深的认识，加上购买万科城市花园之后，确实能感受到其服务，也感觉到有较快的升值，所以就为自己投资房产设定了一些条件，比如只购买品牌开发商的房子或名盘。

很多人认为，买品牌开发商和名盘物业，开发商预留给投资者的空间不大，还不如购买一些新兴区域或者新兴开发商的低价项目。其实不然，购买名企和名盘，最好是购买其前期物业，因为这些项目大多都会成为区域的领涨者。比如2002年我购买中海名城时，3600元/平方米的价格，高出周边楼盘1000多元；但2006年卖出时单价已涨到7500元，高出周边楼盘2000元以上；现在中海名城二手房单价已超过11000元，高出周边楼盘3000元以上，领涨之势越来越明显，这足以说明名盘投资的空间。回想近10年的投资过程，我是一个忠实的房地产品牌消费者。

投资房产要瞄准特色户型

2004年我购买了二环路内的玉林都市金岸，买这个项目完全是因为其绝版口岸。我买的是一套80平方米，有80平方米赠送大露台的房源，当时价格32万元。2005年我以40万元卖出，一年溢价25%。当时在二手房市场销售的该项目房源中，我的房子最好卖，因为带80平方米露台的房源是同项目中的绝版。

这也是我的又一投资原则：一定选择同一项目中的特色房源，能够减少房源在二手市场上的对手，提高售价和销售速度。近20套住宅物业投资中，绝大部分我都选择了一楼带花园或者其他楼层有大露台的房源。

频繁交易错失最大溢价空间

为自己设定一个投资标准，有利也有弊。综合来看，过去几年的投资，都能跑赢市场，但身为一名专业人士，太过于用挑剔的眼光去选择投资物业，由此错过一些绝好的市场机会。

2004年，我曾陪朋友去看麓山国际，当时就以自己的标准衡量：这个项目不是品牌开发商；只有样板间，根本无法获知其产品品质；4000亩的土地指标会不会有问题经过专业性的眼光衡量之后，最终放弃了这个项目，而朋友却买了套独栋别墅。事实证明，当时的决断是错误的。

类似案例发生在2008年年底，当时南三环有一个写字楼项目，单价不到4000元，从区位上看、从投资回报率看都可以投资，但专业的我纠缠于地震后写字楼租金迅速下降，以及写字楼的供应数据，最终放弃了这次投资。

2007年之前，我主要以短线炒房为主，房子平均持有周期不超过两年。当时的考虑是，房价长时间在2000~4000元之间徘徊，长期持有降低资金周转率，而且没有太大价值。事实证明这种判断是一个误区，优质的房产中长期持有的溢价空间更大，而且优质物业出售之后就再也买不回来。

比如，中海名城我在2006年以7500元的单价销售，现在单价已超过11000元；中海格林威治城2007年以单价8000元销售，现在单价也早已上万；魅力之城2006年以4000元出手，现在单价已经达到6000多元现在我已调整了自己的投资策略，降低投资和交易频率，看重房产3~5年的增值预期。一是因为成都楼市进入2007年之后的发展速度更快，二是因为大多数优质物业都会在入住两三年之后才迎来增值高峰期。

精装房外，只求溢价不出租

大多数投资者会将住宅物业的出租回报作为投资收益的重要部分，但这是一种误区，除非是精装房，我绝对不会去装修之后追求出租回报。原因很简单，装修之后出租，得不偿失。以我2007年投资的金域蓝湾为例，我购买的是90平方米可变120平方米的户型，不少中介公司让我投入6万元装修，可以出租2500元。但我测算了一下，在东门上能承受2500元月租的客户，6万元的装修肯定无法满足其居住需求，至少需要10万~15万元，这就意味着，我必须出租6年才能收回装修成本，而且装修成本二手房买方根本不认账。所以，我宁愿以清水房空置，等待其增值。

我惟一的一次商铺投资经历，是2005年买万科城市花园带租约的底商，商铺销售时，建设银行已经签约。投资之前我做了调查，大多数口岸不错的商铺，其实租金并不高，反而是转让费特别高，而过高的转让费又会影响商铺租金上涨。事实上转让费是经营者的收入，与投资者无关。如果是带长租约的商铺，就能保证稳定的回报。

近期看准度假物业和行政公寓

近期我一直在关注城南的行政服务式公寓，这种物业租金非常高，在北京、上海等城市已发展很成熟，但成都市场还基本上是个空白。此外，我在花水湾度假小镇订了两套别墅。随着人们生活水平的提高和生活方式的改变，很多人将度假作为生活的重要部分，而花水湾作为成都四季度假胜地，其度假型物业肯定会迎来价值高峰。本报唐文超

本期主人公：吴女士

在成都万科等公司从事房地产行业达10年，对房地产高度熟悉，从2001年购买万科城市花园至今，投资房产近20套。2007年之前主要以短线投资为主，每套房产平均持有一年半左右，累积出手10套房产，平均回报20%~30%。2007年后转为以3~5年中线投资为主。信守投资一定要看品牌开发商和名盘，但投资过程中也曾因为过于相信专业性和理智，而错失了一些投资机会。

●●●她的投资兵法

-住宅原则上只投资品牌开发商和名盘。

-不单纯贪图房源的性价比，而选择同一项目中最具特色的房源。

-原则上投资住宅只看溢价增值，不追求租赁回报。

-经验证明，短线投资很难获得物业的最大增值空间。

●●●下期预告

一个外地人

成都成功投资多套房

面对写字楼供应量集中的成都市场，如何选择写字楼投资？一个外地人士如何尽快熟悉成都，并成功投资多套房产赚钱？敬请关注投资故事下期话题。

征集：每一次买房，都代表着一次投资，每一次买房都会有不同经历，每一个投资者的故事都不尽相同。如果你在投资房产方面，有自己独到的见解，有丰富的经历，遇到过成功或挫折，我们的投资客栏目将是你最好的讲述平台。让你的经验、成功或挫折，与投资者一同交流分享。

主持人：唐文超

栏目交流：

房地产投资沙龙群：

●●●销控表(2009年11月9日-11月15日)

上周楼市：成交套数创年度新高

上周，成都市主城区供应量小幅上升，恢复到1000套以上水平，与此同时成交套数再创2009年新高，共成交3720套。中原地产认为，目前不少项目以明年银行贷款政策将收紧等作为促销手段，导致一些观望群体下单。预计本周成都楼市供应量和成交量等指数波动均不大，成交市场仍然旺盛。

3720套周成交，又一个年度新高

中原地产的数据显示，上周主城区商品住宅成交套数为3720套，环比增长1.56%；但是成交面积为34.73万平方米，环比下降1.05%，说明市场的大户型再次遇阻，依然是中小户型大行其道。当然，这与中小户型供应增加不无关系。

回顾这段时间的周成交数据，主城区商品住宅成交量不仅保持高位，成交套数更是创下年度新高，上周同比增加57套。自2009年10月底开始，全市商品住宅成交量保持在每周3600套高位之上，几乎与2007年7、8、9月持平。与此同时，市场供应持续低迷，全市商品住宅存量继续下跌。截至11月15日，主城区商品房存量为28752套，存量面积为406.26万平方米。各行政区成交量较为接近，成交套数均在500套以上。成华区、锦江区和高新区分别成交711套、697套和618套，居各行政区成交量前三位。

中原地产认为，支撑目前市场的除了刚性需求外，成都作为西南中心城市，其经济地位和国际地位都越来越高，也吸引着全国的投资者入市。

世家机构则认为，高房价等预期，让市场再创周成交的新高，但是也出现了另一种迹象。本周城东南某项目高价开盘，大多数客户认为价格太高，且容积率大，整个销售结果不理想。因此，高房价在一定程度上将对后续楼市成交量造成影响。世家机构的数据显示，上周主城区两个新开楼盘的整体均价为7315元/平方米。

二手房也出现成交峰值

上周二手住宅成交套数为1554套，环比增长9.44%。二手房周成交量亦超过今年高点(7月20日~7月25日，周成交1518套)，创下本年度新高；成交面积13.15万平方米。各行政区二手房成交量均有不同程度增长，成交量排名不变，高新区、锦江区、金牛区以367套、339套和290套的成交量排名前三；成交量涨幅最大的是金牛区，增长率达18.37%。本报刘瑞国

数据支持：中原地产世家机构

●●●观察

投资要关注

消费模式的变化

与上期投资者王女士相比，吴女士作为一位专业人士，对房地产的理解力非常深，这是她的绝大多数投资都能获得不错回报的基础，其投资理念和标准非常清晰。而且随着市场变化不断调整，不断完善和成熟。但正是由于其过于专业和挑剔的眼光，也失去了一些具有巨大潜力的投资机会。

吴女士的投资经历告诉我们，买房投资首先要对这个行业高度熟悉，不能完全凭感觉和跟风。其次对投资对象的价值，要有自己独特的认知，尽量选择在二手房市场具有竞争力的房源。第三，明晰自己投资房产的收益方式，不要期望每套房产既能高价出租，又能赚取高溢价。第四，频繁炒房并不可取，尽量在物业价值达到高峰期之后才出手。第五，随时关注消费模式和生活模式的变化，寻找房地产市场新的投资机会点。

●●●读者反响

上期投资故事栏目推出后，受到读者的高度关注，很多人对栏目提出的每一次买房都是投资的观点表示认同。读者还提出关于投资的实质性问题。

来自重庆在高新区某服务部门工作的王先生，他最近在看双流白家和天府新城的房子，当前主要用于居住，长远考虑则作为一种投资。王先生问：现在是否可以购房？双流白家和天府新城哪里买房更好？

栏目观点：今年楼市突然升温，大半年的行情将存量房消化殆尽，目前市场供需呈现局部性和产品性失衡。开发商正在加推房源，预计明年上半年会有所缓解。如果不是急需购房，可以等待市场房源充足时再买。天府新城已进入强势腾飞期，九龙仓、新鸿基、中海、华润等品牌房企全面发力，后续空间较大，只是目前区域内房价较高。如果从居住便利性看，区域平台更低的双流白家选择性更强。

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