造成甲醛超标的罪魁祸首放弃

解读:2010年1-10月全国房地产市场报告

摘要：数据显示，10月全国房地产开发景气指数连续6个月回落后首次回升0.05个百分点，鉴于这次反弹的幅度极为轻微，应谨慎看待。10月房地产开发完成投资额环比减少10.6%，商品房销售面积环比下降11.2%，商品住宅销售价格环比上涨0.3%。全国70个大中城市中新建住宅价格指数环比上涨的城市有49个（比上月减少11个），所有一线城市和部分热点城市新建住宅价格指数环比或持平或下跌。从这个角度来讲，二次调控满月比较成功遏制了一线城市的房价反弹态势。目前需要关注的新问题是两个“担忧”——通货膨胀加剧担忧、流动性泛滥担忧。前者直接关系到连续加息，后者则关系到过度投机行为。

一、国房景气指数连续6个月回落后首次反弹

10月，全国房地产国房景气指数有所回升，为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。这是继今年3月触顶以来连续6个月回落后首次回升。鉴于这次回升的幅度极为轻微，再加上二次调控仍在持续，未来政策走向多处在一个复杂的国际和国内环境之中，因此，应谨慎看待本月开发景气指数回升的迹象。未来的确定性正在加大，楼市走向也需时间观察。

二、房地产开发投资环比减少10.6%

1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%。10月当月，房地产开发完成投资4558亿元，同比增长37.0%，环比下跌11.6%。 10月房地产开发投额资连续两个月回升后再次下跌，这说明在本轮二次调控后续政策频出的大背景下，开发商投资力度和投资节奏有所调整。

尽管如此，10月，许多城市的房屋竣工面积环比依然增加了12.5%。市场监测表明，“银十”新盘上市的仍然不少，显然，金九”行情的延续、国庆长假刺激和前期延迟开盘（或加推）等因素综合发力的结果。以合肥为例，据不完全统计，整个10月合肥楼市举行各类活动100余场，其中，住宅（含公寓）开盘数量22个，加推9个，认筹9个，音乐、电影、舞蹈、沙龙、DIY、风水讲座成为楼市常见面的营销术。

土地市场，虽然整体上成交量并不是很大，但成交行情比9月要好。相对9月份，10月土地购置面积环比增加41.0%，土地购置费用上升50.2%。专家认为，如果限购同时增加供地，房价涨幅可能将得到缓解，否则一旦政策取消，房价或将会大幅反弹。另外，如果无法完成推地任务，局部区域会出现房价继续上涨的现象。截止目前为止，绝大多数城市今年的推地任务仍艰巨，有评论认为土地市场的博弈将进入最后60天的超集中时间。以合肥土地市场为例，在年度土地供应计划的压力下，明显加快了土地供应的步伐。10月合肥市区共有9宗土地供应，供应面积累计495.4亩，但市区经营性土地无一块成交，仅三县成交三宗土地，累计成交面积139.7亩。

三、全国商品房销售面积环比下降11.2%

1-10月，全国商品房销售面积7.24亿㎡，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。10月份，全国商品房销售面积9278万㎡，同比增长16.0%，环比9月份减少1167万㎡，环比下降11.2%。其中，东、中、西部的销售面积分别是4505.52万㎡、2247.44万㎡、2525.37万㎡，环比分别减少了15.2%、3.9%、-9.6%。从全国省市来看，有12个省市销售面积环比出现回升，如北京18.8%、江苏11.8%、安徽3.3%；有19个省市销售面积环比出现下滑，如浙江14.7%、广东17.6%、上海27.7%。截止10月份，安徽全年商品房成交面积2967.76万㎡，中部六省位居第三，同比增速中部垫底。

1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。10月份，全国商品房销售额5076亿元，同比增长27.0%，环比减少423亿元，下降7.7%。其中，东、中、西部的销售金额分别是3219.72亿元、829.87亿元、1026.12亿元，环比分别减少了84.4%、84.2%、83.2%。从全国省市来看，有10个省市销售金额环比出现回升，如安徽15.2%、江苏13.2%；有21个省市销售金额环比出现下滑，如上海5.8%、北京7.5%、广东7.7%、浙江14.2%。截止10月份，安徽全年商品房成交金额1268.25亿元，中部六省位居第一，同比增速第四。

四、全国70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨0.3%

10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格同比上涨11.9%，其中普通住宅销售价格同比上涨11.0%，高档住宅销售价格同比上涨14.8%；经济适用房销售价格同比上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。

从70个大中城市10月份的价格指数来看，10月份新建住宅和二手房销售均价都出现不同程度的上涨，其中普通住宅销售价格上涨幅度最高。从国家统计局公布的数据来看，10月份，新建住宅价格指数环比上涨的城市有49个（比上月减少11个），其中安徽入选的三地市合肥、蚌埠价格指数分别为100.5、100.3；新建住宅价格指数环比持平的城市有13个，南京和国内所有的一线城市都在其内；新建住宅价格指数环比下跌的城市仅有8个，杭州下跌幅度最大，价格指数为99.3。

二次新政满月后，对楼市的成交量的影响较为显着，成功遏制了一线城市的房价反弹的态势，一些热点城市，如三亚、杭州、南京的新建住宅均价也出现下跌或持平，但对很多二三线城市来说，10月楼市仍面临量跌价升的境地。我们认为，二次调控采取一刀切的方式自有雷霆之势，，但地方政府也应根据当地实际情况出台地方细则并能落实到实处，看来，地方政府问责制仍待加强。

五、企业自筹资金连续三月上涨后首次下跌

1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%，增幅较1-9月减少0.5个百分点自1-2月增幅触顶之后，这是连续第10个月回落。单就10月份而言，开发企业本年资金来源环比上升4.5%，增幅比9月低7.4个百分点。其中，国内贷款比上月增长11.4%；利用外资环比增长4.8%；自筹资金环比减少2.6%，为连续三月上涨后首次环出现下跌行情变化。此外，定金及预收款环比增加14.0%，个人按揭贷款环比增加10.1%。

截止发稿时间，宏观方面有三个热点问题，第一个是对担忧通货膨胀的加剧。中国央行副行长马德伦在国际金融论坛2010年北京全球年会上表示，央行一直对通胀风险保持警惕，不会放任通货膨胀加剧。渤海证券宏观分析师杜征征表示组合拳（存款准备金+公开市场操作+加息+外汇监管）有望成为央行下一步的选工具。农业银行总行战略管理部付兵涛认为今后一段时间货币政策的重心将向防通胀转移。第二个问题是美联储二次量化宽松政策公布后，包括中国在内的新兴市场国家对于流动性泛滥的担忧进一步加剧，中国将面临“热钱压境”的风险。央行行长周小川于5日强调，我国采取“总量对冲”的措施应对热钱。“短期投机资金进来了，我希望把它放在一个‘池子’里，而不会任之泛滥到整个中国实体经济中去。”安邦咨询董事长陈功表示，进入这个“池子”的必须是国际投机资金，我们可以“池子”有效疏导、管理和监督国际热钱的数量和流向。第三个热点问题是存款准备金率11月16日再次上调0.5个百分点。业内专家认为，当前物价快速上涨超出预期，以及10月份信贷投放可能居高不下是央行上调存款准备金率的主要原因。上述三个问题的出现，最终都与通货膨胀息息相关，大资金势必会寻求避险湾，连续加息极有可能成为现实，两相作用之下，这可能使得二次调控的任务更加复杂。

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