被隐藏的债务奥园地产百亿有息债务权益化处

被“隐藏”的债务：奥园地产百亿有息债务权益化处理

楼市头条 预感行业趋势，读懂中国楼市

如何合法合规地把债务转变为净资产？你可能会回答说永续债即获得了热烈反响和广大公会的积极参与。继成功举办两次扶持计划后。

的确，永续债的偿还权力掌握在企业手中，由企业自行决定偿还与否，因此可以计入到净资产而不是负债当中。

在房地产行业，有不少房企就是通过永续债在不增加资产负债率的情况下做大了规模。

不过，除永续债，还有一种方法也能够成功地做到把债务变成净资产——把有息债务权益化处理。

这样做的目的，也许也是想打扮打扮自己的资产负债表。

比如，*我们的主角，奥园地产。

据《中国经营报》报道，根据奥园地产表露2017年公司年报，奥园地产以项目公司或附属公司为融资主体，引入基金、信托和资管计划持有部份股权，进行有息债务权益化处理后，公司账面上降低了逾百亿元有息负债。

NO. 1｜壹

Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企的平均负债率达到79.1%，创下2005年以来的较高位。在这136家上市房企中，负债超过百亿元的房企总计为67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%，其中，排名名列前茅位的房企负债9786.7亿元。

将近1万亿负债甚么概念？

这个数字超过新西兰、科威特等国GDP。海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富，才能填平这个坑。

但大众们还是too young too simple，中国房企的真实负债可能还是被严重低估了。

以近几年事迹突飞猛进的奥园地产为例。

《中国经营报》在4月份的一篇文章指出，根据奥园地产表露2017年公司年报，以项目公司或附属公司为融资主体，引入基金、信托和资管计划持有部份股权，进行有息债务权益化处理后，公司账面上降低了逾百亿元有息负债。

划核心，逾百亿。

超过百亿的有息负债，摇身一变成了净资产，怎么做到的？

通常而言，要完成这样的操作，主要分三个步骤：

1、找到一个眉来眼去、心心相印的小伙伴，这个小伙伴可以是基金、信托或是资管计划，总之愿意借钱给你；

2、和小火伴成立项目公司、附属公司，固然，还是以我为主。比如说，我认缴个60%，小伙伴认缴个40%，这样的话这家公司由我控股，资产在期末就要并入我的主体，小火伴本来要借给我的钱通过出资额就变成合并报表中的资产了，即所谓非控股权益；

3、以这家合作企业的股权向小伙伴提供股权质押担保，小火伴再向我提供贷款，表面上看上去是信托股权融资，实际上是类债权性质。

天下没有免费的午饭，小火伴固然是要利息的。这些类债性质的股权通常要求上市公司到期回购或*者转让退出。

据《中国经营报》报道，经过如此操作，上市公司为大额有息债务进行了权益化的会计处理，减少了上市公司账面有息债务总额，净资产增加的同时下降了负债率。

NO. 2｜贰

回到奥园地产。上市公司使用类似的手段成立了若干家非全资附属公司，这些公司具有重大非控股权益。

比如，据《中国经营报》查询，重庆锦奥置业有限公司认缴出资总额高达25亿元，奥园地产间接持有60%股权，杭州工商信托股份有限公司间接持股40%，并且其认缴出资10亿元全部实缴到位。

奥园地产将其间接持有重庆锦奥置业有限公司60%股权也全部质押给了杭州工商信托股份有限公司。

重庆锦奥置业有限公司主要在重庆市开发销售“奥园盘龙壹号”项目。

再比如，奥园地产另外一家附属公司奥园集团重庆置业有限公司认缴出资总额为7.84亿元，分别由奥园地产和中建投信托有限公司持股51%及49%。

奥园地产也将其间接持有该附属公司51%股权全部质押给了中建投信托有限公司。

奥园集团重庆置业有限公司主要在重庆市开发销售“奥园城市天地”项目。

深圳市澜湾弘盛*有限公司、成都宜华置业有限公司、泰富宇（广州）置业有限公司等子公司也有类似的情况。

据《中国经营报》查明，奥园地产2017财务年度具有重大非控股权益的非全资附属公司累计确认的非控股权益金额为169.7亿元。

《中国经营报》进一步查询确认，奥园地产这些附属公司非控股权益股东方多数为基金、信托、券商资管计划等类型融资方，且授予奥园地产附属公司股权性质融资金额较多，同时这些非控股权益股东也向奥园地产附属公司直接发放了贷款。

到2017年期末，这些附属公司非控股股东对奥园地产累计构成了大额贷款，总计21.25亿元，较2016年末的11.87亿元大幅增加，这些附属公司非控股股东贷款利率介于6.5%~12.5%之间，奥园地产提供待售物业及*物业作为抵押，但是奥园地产并没有将这些贷款计入到公司有息负债。

NO. 3｜叁

对房地产企业而言，由于大额预收账款的存在，有息负债通常比负债总额更能反应企业的债务水平。

2017年奥园地产账面上的有息负债规模已经出现了较快增长，期末公司包括借款、公司债券及优先票据在内的有息负债总额为403.7亿元，较2016年期末183.8亿元有息负债增加了220亿元。

如果算上上述隐形的“有息负债”，奥园地产的负债水平或将更高。

不断飙升的债务或是业绩的需要。2014年奥园营业额才唯一不到70亿元，到了2017年已达到191亿直逼200亿元了。

根据奥园地产2017年业绩显示，期末公司净资产总额为271亿元，较去年146亿元增长了85.4%。

其中，上市公司股东应占权益金额为101.55亿元，较去年89.18亿元增长14%左右，占净资产约37.5%。

非控股权益金额为169.71亿元，较去年57.13亿元增加了112.58亿元，增幅近两倍，占净资产约62.5%。

而据《中国经营报》测算，2017财务年度，奥园地产平均非控股权益占平均净资产比例为54%。

值得注意的是，奥园地产非控股权益股东所占公司净利润比例仅为16%左右，无论是和54%还是62.5%的比例相比都明显偏低。

有专家分析称，这可能是由于名股实债性质融资的非控股权益股东其实不分摊或占有项目公司、附属公司净利润，而是获得利息收入，并且由上市公司到期回购股权，因此应占利润低于权益所占比例。

《中国经营报》称，向奥园地产方面求证这些附属公司非控股权益属性、是否在会计上对有息债务进行了权益化处理，和计入非控股权益的类债权性质融资调整后对公司负债状况的影响，奥园地产多位人士确认已收悉采访内容，但截至《中国经营报》发稿未予回复。

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