專家稱政府拿走房價6成短期內難擺脫土地財

专家称政府拿走房价6成 短期內难摆脱土地财政

短期内地方政府难摆脱土地财政依赖

近期，上一则“政府和银行从房地产销售收入中拿走75%”的消息引发广泛关注

多位业内专家向表示，虽然该计算方法存在一定误差，但土地出让金、各种税费占房价的六成以上是不争的事实如此高的比例反映出，短期内地方政府难以摆脱对土地财政的依赖

计算方法之争

日前，某媒体负责人称，“2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%”该微博被转发一万屡次，“75%”这1惊人的数字，引发了较大争议

对于上述计算方法，多位业内人士表示，简单地将该年的土地出让金与税费相加，除以该年新建商品房销售总额，并不准确

中国房地产学会副会长陈国强向表示：“土地出让金与房地产销售两者产生的时间并不匹配也就是说，拿地以后，出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后，因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的本钱此外，从银行取得贷款会产生相应的融资成本和财务本钱，这些都是开发商的本钱之一”

而对于房企来说，其收入也不仅仅是项目销售如此单一

“房企获得的土地是有增值和溢价的，从中房企也可以获得一定的收益”陈国强表示

陈国强强调，多个费用并非在同一时间发生，有的费用也不是一次付出的，而是在不同环节分多次付出只是这些费用放在政府这一个筐里

中国指数研究院副院长陈晟与陈国强观点相似，均认为该计算方法存在问题陈晟指出：“一般来说，银行并不计算在内，由于银行贷给开发商的资金本身也是有本钱的，通常只计算税费以及土地出让金”

实际上，对土地出让金和税费在开发本钱中所占的比例一直引人关注早在2009年，全国工商联房地产商会向当年的两会提交了一份名为《关于我国房价何以居高不下》的提案，该提案指出，地产开发项目的土地本钱占直接本钱的比例为58.2%;总费用支出当中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%，并由此引发了关于房价成本的争论

近几年，关于房价本钱购成的讨论一直没有停过，而土地及税费在其中所占的比重版本不同，而相同的是在各版本中，地价及税费在房价中的比例逐年不断提高

陈国强认为：“房地产行业所承当的税费存在于各实体经济中，房价高的确与地价高和税费高有关系，但是并不能将房价高全部归咎于此货币超发、通货膨胀、投资渠道单一等多方面因素都可以影响到房价的水平”

此外，业内人士认为，国家统计局的数据中，2012年6.4万亿销售额，特指新建商品房销售额，而契税和营业税包括新建商品房和二手房，房产税是二手房持有环节的税收

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