北京商品房走向泛豪宅化.蹭飞

发布时间：2021-03-08 12:02:25

据知情人士透露，正在酝酿中的房地产长效机制，可能会以北京自住型商品房调控措施为雏形，具体是效仿韩国模式，分层管理房地产市场。

随着调控逐步深入，北京新建普通商品房市场已经初步形成类似于韩国模式的三元格局。即，自住型商品房、保障房以及普通商品房三分天下。

据亚豪机构副总经理任启鑫分析，自住型商品房一旦形成规模化供应，现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场层面，市场将形成低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从京七条的调控特征来看，是按照低端有保障、中端有政策、高端有控制的思路，继续坚持去投资化，呈现出定向宽松中阶段性局部收紧，政策执行总体较温和，仍然是鼓励自住、改善型需求市场。

韩国模式

北京所实行的三元格局调控方式可能对其他一线城市有借鉴意义。据上海业内人士称，上海也有可能效仿北京，推出一定数量的自住型商品房。

目前北京已逐步定型的调控思路，与当年韩国调控房地产市场措施有诸多类似之处。

韩国政府共设计了四种类型的政策性住房，有售有租，分别包括公售房（类似于我国的经济适用房）、公租房、永租房和国租房。

也被美国舆论给予了同样的厚望。公开资料显示，从1972年开始，韩国共实施了四次大规模的建房计划，旨在依靠政府的力量扩大住房供给。最终完成了1140万套的建设总量，其中公共部门承担了400万套，占比达到 5%。

据国家发改委国民经济综合司站的文章《韩国房地产调控政策措施》介绍，年，韩国商品住宅价格年涨幅接近20%，其中首尔地区的房价大幅高于其他城市。韩国住房市场投机严重，少部分人拥有大量住房，而韩国还有45%的家庭没有自有住房。

时任总统卢武铉开始颁发一系列严厉的房地产市场调控政策。主要包括三方面的措施，扩大住宅供给、打击投机需求以及差别化信贷。后两项调控措施主要是通过房产税以及银行贷款不同阶层的利率优惠完成。如对购买多套住房者征收重税、限制期房买卖、提高利率和首付比例等。

具体到扩大住宅供给方面，北京目前的调控思路与韩国有着异曲同工的思路。比如，2006年，韩国政府决定在全国新建 5万套主要面向中低收入者的公寓住宅，其他地区19万套，并要求开发商新楼盘必须包括一定比例的小户型。

对于韩国调控思路，国金证券分析师曹旭特称，韩国调控的最大教训在于国家对供给管制过于僵化，没有在需求提升时稳定增加供给，导致韩国目前的人居水平仍比较低。

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