年房价地王说了算.源泉

2010年地王项目今年将陆续入市 或将带动周边及五环内房价上涨———

中信旗下重金拿地的亦庄项目“中信新城”即将于2月开盘；大望京地块保利国际广场计划年中入市；广渠路15号“地王”由中化方兴摘得后命名为“金茂府”，预计将于4月份亮相……

时间跨入2011年，在京城年内即将登场的重点新盘中，这些曾经名噪一时、各“霸”一方的前“地王”项目均已整装待发，而除此之外，按照项目从开工到入市一年半的周期计算，2009年和2010年上半年高价出让的土地都可能在今年入市。事实上，从2009年到2010年上半年正是地王频出的时段，今年这些地王将如何定价？集中入市是否将进一步带动高端住宅市场的活跃？ 周边区域房价会否再次水涨船高？不可否认，“地王”盘的入市风声渐紧，给扑朔迷离的楼市前景又罩上了一层纱幕，而由央企唱主角的2011年京城房价走势如何，更成为万众瞩目的焦点。

2010北京诞生6个“地王”

央企显现强劲实力

来自亚豪机构调查统计，2010年，北京共诞生了6个地王：1月21日，位于丰台区花乡六圈村的A、B居住地块被中海地产以59.7亿和7.2亿的高价拿得，总金额达66.9亿，成为2010年总价之最。这两宗土地的楼面价达1715 元/平方米和152 0 元/平方米。尤其是A地块，溢价率达195%，接近两倍。再如，2010年 月15日一日诞生了三个地王，先是远洋地产旗下远豪置业竞得北京大望京一号地，成交金额40.8亿元，实际楼面价达2.75万元/平方米，成为2010年首个“单价地王”。一小时后，中信地产以52.4亿元拿下大兴区亦庄地块，成为新的“地王”。仅仅时隔6个小时，北京“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新，中国兵器装备集团公司旗下的世博宏业公司，以17.6亿元竞得了该地块，实际楼面价达到 万元/平方米。短短一日，诞生了三个地王，且均被央企拿下，引起市场强烈反响。

“2010年一季度京城楼市延续了2009年的火爆局面，土地市场也呈现出抢购场面，尤其是位置较好的地块更是受到的开发商的追捧。许多大型开发商，尤其是央企不惜重金拿地，于是导致了地王的频频出现。可以说，正是2010年上半年的地王频出，成为了国家对房地产市场持续严厉调控的导火索。”某行业资深人士如是说。

扩大规模、丰富产品线“2010年年初地王频出主要有两方面原因，”亚豪机构副总经理任启鑫认为，“首先是去年两会后，一些位置相对较好的优质地块的集中入市，如大望京地块、海淀东升乡地块，均在四五环之间，周边资源均不错。升值潜力大，因此受到开发商热捧，竞拍激烈。另外，央企资金雄厚、融资能力强，且对楼市预期看好，顾虑较少，因此敢于高价拿地，在一定程度上也促使了楼市追高狂热现象的出现。”

地王项目今年将陆续入市

或将带动周边及五环内房价上涨

来自亚豪机构的调查显示，2010年一季度诞生的地王，将会陆续在今年入市，有的项目已经有了较为准确的时间，例如，中信地产拿的大兴亦庄地块，案名定为中信新城，物业类型为精装修板楼，将于2月份左右入市。再如，保利地产拿下的大望京地块，案名定为保利国际广场，物业类型为城市综合体项目，其中住宅部分为精装修高档住宅，将于年中开盘。广渠路15号“金茂府”预计将于4月份亮相……其他项目虽然没有明确的开盘时间，但无疑会在今年陆续入市。

显而易见的是，这些曾经的地王项目，由于拿地成本价高，其产品设计无疑会朝着高端方向发展，其售价也会在高位徘徊。亚豪机构副总经理任启鑫以远洋地产获得的大望京村地块来举例，该地块折合楼面价2.75万元/平方米，加上建安成本，如果按照10%的利润计算，项目售价也至少将在45000元/平方米左右。而保利大望京地块，楼面价为1.8万元/平方米，推算出该项目的售价至少在 5000元/平方米以上，甚至有可能达到40000元/平方米。而目前该区域住宅价格多在 5000元/平方米左右。因此，该项目如果在今年年中入市，无疑会推动该区域项目的价格上涨。再如，丰台花乡六圈村A地块项目，楼面价达1.7万元/平方米，据估算，该项目销售价格至少应该在 0000元/平方米左右。而目前该产品周边的住宅项目均价在25000元/平方米左右，价差之悬殊，一目了然。