电梯房升值潜力大包租婆投资攻略大放送

　　电梯房升值潜力大 包租婆投资攻略大放送

　　周门片区位于繁华的中山八路附近，除了知名的大型房改房社区外，还有数个知名商品楼盘由于地理位置的便利和长期构成的居住环境，周门片区成为自住者和租赁者的乐园，也因此深受投资者关注在这个旧楼梯楼和新电梯楼相处甚安的板块，投资者应当选择哪种类型的物业入手

　　周门片区成租赁重地

　　周门片区位于荔湾区中心，与陈家祠、康王路相邻

　　该片区中最大的社区为周门小区，是旧时的房改房如卷烟厂宿舍等的集中地，主要分布在周门南至周门北长达几百米的路上

　　，楼龄多为16~17年；该片区还有部分散盘，均价比周门小区稍低；商品楼盘则包括富力广场、隆城大厦、新光城市广场和稍远的恒宝华庭等

　　由于该地段设施完善、生活气氛浓郁，因此聚集了众多老广州居民；又由于附近有多个专业批发市场、写字楼，再加上该片区是旧城区重要的交通枢纽地带，因此周门片区成为荔湾区的租赁重地，吸引周边以及外区的求租者

　　周门社区绿化环境好、物业间隔佳、投入总价低，令不少买家选择购买该处的旧楼梯房但从美联物业和中原地产近期成交数据看，大多数买家为自住者，投资者仅为20%左右

　　投资应斟酌市场接受程度

　　中原地产荔湾区高级营业经理蒋永华分析，自住买家为多，主要是周门片区上的二房1厅总价在40万元左右，按揭买房的月供与1500~1800元/月的租金相差不远，再加上有政策的优待，令部份首次置业者转租为供

　　他认为，旧楼梯楼的投资价值更多体现在短线买卖、赚取差价上；如果是长线出租投资，还是首推小面积的电梯楼如40万元虽然可以买到70平方米左右的楼梯楼，而只能买到一套40平方米左右的电梯楼，但租金明显是后者较高，而且电梯楼的租户更愿意承受较高的租金因此，他建议投资时不要只斟酌面积，而是要斟酌投资回报率的大小和市场接受程度另外，他还提示投资者要注意该片区的物业性质，由于房改房或部份商品房涉及补交地价的问题

　　电梯房升值潜力相对较大

　　美联物业荔湾区副区域经理王智远却认为，旧楼梯楼的投资价值相对更高，主要体现在成本低、回报不低上如富力广场一套2房单位，面积约为60平方米，总价至少需要70万元左右，租金仅为2500元/月左右，投资回报率为4.3%左右；如果选择旧楼梯楼，面积40多平方米的单位只需要30多万元，租金也可到达1500~1700元/月，投资回报率有机会高于5%有的投资者考虑到资金问题而选择后一类物业

　　不过，如果斟酌物业升值潜力，电梯楼的综合投资价值较高电梯楼是该片区的稀缺资源，保值和升值潜力大王智远举例说明，富力广场最低价时为5000~6000元/平方米左右，目前价格已翻一倍；而其他楼梯楼几年来最多也只上升2000元/平方米左右

　　收租婆

　　攻略

　　投资类型一：

　　刘阿姨年过半百，虽然子女已大，她却坚持把收取租金作为自己退休后主要的理财投资方式她的投资目标是中山八附近的楼梯楼，选择范围为40~60平方米之间，计划投入40万元左右，租金期望值为1700元/月左右

　　市场分析：

　　旧楼梯楼颇受两种特殊群体青睐：一种是以短线炒作为主的投资者，他们只考虑价格区间和下家接受程度，从二手市场和拍卖市场中以此套利

　　另一种投资者以收取租金为投资方式，主要斟酌物业所在地段的方便性、租赁活跃程度和投入本钱大小蒋永华观察到这个群体以年纪在50岁以上、熟悉旧城区的老广州为主，他们通常选择4楼以下的小面积楼梯楼

　　这个群体选择旧楼梯楼主要有几方面原因：旧楼梯楼无需交纳管理费和电梯公摊费；旧楼梯楼的实用率最高可达92%

　　投资类型2：

　　张先生是典型的实际型投资者，有稳定的高薪收入，手上有一笔存款因为对周门片区熟悉，也看好该板块的租赁市场，因此希望购买一套小面积的电梯房进行出租，选择范围为40平方米左右的一房一厅或单身公寓，投入为40万~45万元之间，租金期望值为2000元/月左右

　　市场分析：

　　心理和资金承受能力较高的中青年投资者，一般更倾向于投资楼龄较短的知名楼盘的小面积电梯房

　　据了解，这些投资者更看重的是长时间的物业升值潜力，虽然部分电梯楼的租金回报率未达5%，但他们对市场预期高并做好两手准备：或长时间出租，作为理财中保值的一环；或等到楼价上升时高价卖出

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