去庫存壓力大2015年樓市3大預測

　　去库存压力大 2015年楼市三大预测

　　2015年1月20日，国家统计局公布了2014年经济数据，国内生产总值636463亿元，比前一年增长7.4%分季度看，2014年，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%，3季度增长7.3%，4季度增长7.3%从2014年楼市的表现来看，遭到银行信贷紧缩、“钱荒”影响，继杭州、常州、温州、宁波、北京、上海等多个城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，南京、广州、宁波、西安等多地出现中小房企倒闭破产或“跑路”现象

　　银行“惜贷”库存压力大，2015三大趋势猜想：

　　尽管大部分城市楼市的限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台的“救市”措施，楼市在年底也出现“翘尾行情”，但是，“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，而这其实不意味着翘尾行情可以继续延续那么，当前宏观经济触底基本面背景下，预计2015年货币政策会有哪些变化特征，楼市调控政策执行层面预期会有哪些变化刺激楼市需求的政策会否出台2015年全部房地产市场发展趋势如何让我们看看同策如何看待

　　特征一：宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，但对楼市投资风险控制会进一步加强

　　解析：进入2015年，即便2014年下半年以来各类“救市”政策出台，楼市在年底也出现了“翘尾行情”，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定资金面问题

　　因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，乃至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索因此，从这个角度来看，进入2015年政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强

　　特征二：2014年投资销售均下落，房价下跌依然是主流，2015年大多数房企资金面仍紧张，“去库存”仍然是市场主旋律

　　解析：从2014年12月份36个大中城市存销比（库存压力指标）变化来看，由于“救市”、房企冲刺年度销售业绩指标等因素，一线城市及部份二线城市库存去化周期回落至合理区间，但是，库存压力依然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素下降，致使市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力

　　在这样的市场背景下，政策层面仍然保持定向宽松状态，以尽快去化市场库存比如2015年1月16日，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费

　　特征三：2015年经济有下行压力，人口增速放缓，人口红利减少，决定楼市“去库存”不会改变

　　解析：从国家统计局公布的数据来看，截至2014年末，中国大陆总人口（包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数）136782万人，比上年末增加710万人全年出生人口1687万人，人口出生率为12.37‰，死亡人口977万人，人口死亡率为7.16‰尽管人口自然增长率为5.21‰，比上年提高0.29个千分点，但相比之前十几年，人口增速已明显放缓，人口红利在逐步减少，这就决定了楼市需求的增速也会逐年放缓

　　然而，对于大多数品牌房企来讲，出于对业绩和增长率的寻求，在资金、人员、土地各方面不断加大投入，即便在年市场条件不佳的情况下仍然试图达到15%甚至20%以上的年增长率，这会致使房地产行业产能过剩，供应过多，库存高企，造成更大的去库存压力