北京商改住楼盘整改启动商改住将被釜底抽薪.DG

原标题：北京商改住楼盘整改悄然启动

日前，北京将在9月 重启商住整顿：拟暂停两证发放 的消息甚嚣尘上。而北京商报在走访时发现，在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动 内部整顿 ，具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的 商住项目购买提示公告 ，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。与此同时，北京围绕 商改住 整顿的相关政策也几乎已 在路上 。

样板间内饰拆除

门头沟区域的商住项目整顿动作较大， 一位区域项目销售负责人表示，6月时门头沟暂停签一个月左右的时间，当时市场疯传商住项目将限购，也引起了商住市场的波动，目前签已在7月时恢复，但针对商业立项楼盘的整顿尚未结束。

北京商报在多家门头沟商品项目售楼处注意到，在项目销售现场都立有由门头沟区住房和城乡建设委员会发布的 商业项目提示公告 ，主要内容包括提示购房者该项目属于商业、办公、金融产权属性及使用年限；指出项目在物业费、水电等收费标准均按照明显高出民用水平的商用物业、商水、商电的标准收取；项目不提供基础教育服务，不解决幼儿园及中小学入学问题。

上述人士表示，这些信息原本客户大多已经知晓，但如此醒目地在售楼处摆出来，对客户的心理仍旧不免带来冲击。来售楼处的客户并没有减少太多，但销售人员也开始明显感觉到，客户对产品的 抗性 从以往对门头沟区域发展前景的疑虑转移到对 商住 产权性质上来了，毕竟售楼处内的提示性警告显得 太直接 。

不仅是提示性公告，更让人惊讶的是商住项目样板间内的 变脸 。北京商报在门头沟某商住项目的样板间内发现，其一切与居住功能相关的硬装、软装以及家具摆设都已经 消失 ，甚至墙壁、门套上拆除时造成损坏的痕迹都清晰可见。而就在上个月，来该项目考察时，该项目的精装LOFT设计风格还给人留下了非常深的印象。

对此销售人员表示，样板间的整改对项目销售会带来一定影响，毕竟情景化的销售场景对营销的助益不小。 这是公司按照相关部门的要求进行的整改，我们会告诉客户将来业主无论商用还是自住都不会受影响，而 商改住 的整改将让他们的楼盘变得更为稀缺。

商住按下暂停键

除了门头沟之外，其他区域商住产品的整改也在进行中。继通州明确限购、门头沟暂停商住项目签后，顺义区在7月时，一些热销的商住项目样板间也一度暂停对外开放。

据相关人士透露，顺义区主管部门要求商住项目在销售时禁止宣传项目的商住属性。而近日实地考察时注意到，顺义区商住项目已经恢复正常销售。其中，旭辉26街区（楼盘资料） 、金地未未来（楼盘资料）等项目的样板间正常对外开放。此外，大兴、房山商住产品的成交也呈现火爆势头。

3专家分析，从现在来看，因为各个区面临具体情况存在差异化，未来北京市各个区极有可能分别出台商住限购政策。全市统一出台商住限购政策细则的可能性不大。

实际上，在6月中旬，有消息称，多名开发商表示，北京市将从6月15日零时起，全面停止所有地区的商住项目签。尽管当日北京市住建委相关人士就对此进行辟谣，称消息不实，但这则传闻仍然引发市场对 北京商住限购政策 即将落地的猜想。

预感到商住政策有收紧之势，开发商和市场都显出草木皆兵心理，希望能搭乘商住限购前的末班车，甚至有个别开发商上演了一场自行过户以至单周数千套成交的 营销大戏 。

商住市场也随之爆发。统计显示，6月北京商住市场创下了10.9万套的成交历史高峰。而据研究院数据显示，截至2016年8月18日，商住房成交套数为4.2 万套，成交金额为801. 1亿元，分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/ 。

如此夸张的成交是政府加快监管商住产品的起因，而政府的整改计划又让商住项目出现了集中成交。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，商住产品火爆与北京限购政策密不可分，即便商住项目的持有成本明显大于住宅早有公论，但对于刚性需求而言，北京住宅产品小户型难寻也是不争的事实。不限购、低总价商住类产品填补了相当多的区域内刚需产品的短缺，几乎成为不具有购房资格的刚需人群入局的惟一选择，当然其中也不乏部分投资者。

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